Wojna na Bliskim Wschodzie wpływa na nasze życie bardziej, niż mogłoby się wydawać. Nie chodzi tylko o ceny paliw. Okazuje się, że przez ten konflikt tracą również ci, którzy myślą o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
Otóż ich zdolność kredytowa maleje. Od szczytu z wczesnej wiosny zmniejszyła się już o 100 tys. zł.
Mimo większych zarobków zdolność kredytowa w 2026 mniejsza o 1/10
Wg ostatnich danych z października 2026 para z jednym dzieckiem i dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych (13.264 zł netto) może liczyć na kredyt w wysokości 913 tys. zł. To mediana, czyli połowa największych banków (je objęło badanie) jest skłonna pożyczyć modelowym klientom większą kwotę, a połowa – mniejszą.
W porównaniu z wrześniem br. przeciętna zdolność kredytowa spadła o 44 tys. zł, czyli niecałe 5 proc. Należy zauważyć, że wahania miesięczne się zdarzają. Wynikają one np. ze zmian wynagrodzenia – tzw. średnia krajowa nie zawsze rośnie liniowo.
Dlatego warto analizować zdolność kredytową również w ujęciu rocznym. Najnowszy odczyt okazał się niższy niż w październiku 2025 (940 tys. zł). Różnica wyniosła -27 tys. zł, czyli niespełna 3 proc.
Obecna zdolność kredytowa jest najmniejsza od ubiegłorocznych wakacji (910 tys. zł) – i to mimo wyższych niż wtedy pensji o 5 proc. Jeszcze do czerwca br. przekraczała 1 mln zł. W marcu osiągnęła rekordowy poziom 1,012 mln zł. Od tamtej pory zmalała o 100 tys. zł, czyli 1/10.
Spadek zdolności kredytowej w ujęciu rocznym zdarzył się po raz pierwszy od pięciu lat. Z tym że pod koniec 2021 realia makroekonomiczne były zupełnie inne niż obecnie. Wówczas byliśmy w środku pandemii, gospodarka odbijała się od dna i zaczynał się cykl podwyżek ceny pieniądza ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Teraz sytuacja gospodarcza jest o wiele lepsza.
Tym, co łączy teraźniejszość z przeszłością, jest rosnąca inflacja. Już przekracza ona dopuszczalny przez RPP zakres (1,5-3,5 proc.). Na razie jest tak jeden miesiąc. Wtedy trwało to dłużej.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego: stałe vs zmienne
To właśnie przez zbyt szybkie tempo wzrostu cen i duże prawdopodobieństwo utrzymywania się tego stanu przez kolejne miesiące kredyty hipoteczne przestały tanieć. Te z okresowo stałym oprocentowaniem od wiosny, gdy zaczęła się wojna USA i Izraela z Iranem, nawet zdrożały. Obecnie znów kosztują ponad 6 proc., podczas gdy jeszcze w lutym zmierzały ku 5 proc.
Ponadto różnica w cenie kredytów z okresowo stałą i zmienną stopą się zwiększa. Wg ostatnich danych NBP obejmujących cały rynek wynosi już 34 pb (5,69 proc. zmienne i 6,03 proc. stałe). To najwięcej od 2021. Wg danych z największych banków wynosi nawet 83 pb (odpowiednio: 5,64 i 6,47). To największa dychotomia od ubiegłorocznej wiosny.
Oznacza to, że banki spodziewają się podwyższonej inflacji przez dłuższy czas. A to – ich zdaniem – wymusi na RPP podniesienie kosztu kapitału. Zatem w wyższym oprocentowaniu kredytów hipotecznych uwzględniają one to ryzyko.
Przy czym należy mieć świadomość, że oczekiwania uczestników rynku finansowego oraz prognozy analityków nie zawsze się pokrywają. Te pierwsze dość często się zmieniają pod wpływem bieżących wydarzeń geopolitycznych i danych makroekonomicznych. Przykładowo lipcowe osłabienie napięcia między USA i Iranem szybko znalazło wyraz w spadku notowań instrumentu IRS, na którego podstawie banki ustalają oprocentowanie kredytów hipotecznych ze stałą stopą.
Zatem wszystko zależy od sytuacji na Bliskim Wschodzie. Aczkolwiek inflację podbić może również gaz (wyższe taryfy) oraz żywność (skutki zjawiska pogodowego El Nino). Jednak w największym stopniu na jej poziom wpływa niepewność co do geopolityki.
Zdolność kredytowa w bankach – rekordowa różnica
To właśnie ona sprawia, że aktualnie różnice w ofertach kredytowych są bardzo duże. W tzw. normalnych czasach bank najgorzej liczący zdolność kredytową dzieliło 120-150 tys. zł od tego najhojniejszego.
Wraz z wybuchem wojny ta różnica zaczęła rosnąć. Początkowo było to 180 tys. zł. Z czasem rozbieżność między najgorszym i najlepszym bankiem doszła do 200 tys. zł.
Wg najnowszego odczytu dzieli je aż 400 tys. zł. Innymi słowy: bank najlepiej liczący zdolność kredytową jest skłonny pożyczyć klientowi o 2/3 więcej niż ten, który najbardziej zachowawczo ustala możliwości nabywcze.
Ale uwaga! Nie oznacza to, że oferta tego pierwszego automatycznie będzie lepsza. Dlaczego?
Osoby zainteresowane kredytem hipotecznym, z którymi na co dzień rozmawiam, mają różne priorytety. Jeden klient chce pożyczyć jak najtaniej, drugi – jak najszybciej, a trzeci – jak najwięcej. Dla czwartego, z uwagi na specyficzny przypadek, liczy się sama dostępność finansowania, a banki mają przecież różne wymagania i podejście np. co do źródła dochodów, celu kredytowania czy minimalnego wkładu własnego.
W tych okolicznościach niewłaściwa decyzja sprawi, że najlepszym przypadku przepłacisz za kredyt na nieruchomość albo poczekasz na niego dłużej. W najgorszym – nie otrzymasz finansowania lub nie tyle, ile byś chciał.
Jak widzisz, wybór optymalnej dla siebie oferty nie jest łatwy. Jeśli nie wiesz, jak się do tego zabrać, albo masz świadomość, że profesjonalny pośrednik zrobi to lepiej, zgłoś się do mnie!
Jako ekspert kredytowy z Poznania doskonale znam wymagania banków. Jestem na bieżąco z ich cennikami i podejściem do konkretnych przypadków. Mając dostęp do ich narzędzi, dokładnie, a nie na tzw. oko, liczę zdolność kredytową. Ode mnie dowiesz się, ile realnie pożyczysz. Dzięki temu możesz konkretnie planować kolejne kroki w zakupie nieruchomości.
To wszystko sprawia, że od lat jestem w stanie spełniać oczekiwania swoich klientów. Jeśli chcesz bezpłatnie skorzystać z mojej pomocy, skontaktuj się ze mną już dziś!