Negatywna decyzja kredytowa i jej powody – na to się przygotuj

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 banki są zobowiązane do wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od przekazania przez wnioskodawcę wszystkich dokumentów i informacji niezbędnych do jej podjęcia. W razie odmowy muszą też ją uargumentować.

Tyle że zwykle podają brak zdolności kredytowej albo zbyt wysokie ryzyko transakcji. A to osobie zainteresowanej niewiele wyjaśnia, bo nie wie, co i jak poprawić. Dlatego dziś nieco szczegółowiej wyjaśniam powody odmowy kredytu hipotecznego.

 Profil ryzyka klienta starającego się o kredyt hipoteczny

Ze swojego doświadczenia zawodowego wiem, że negatywna decyzja kredytowa nie musi być spowodowana jedynie zbyt niskimi zarobkami klienta. Mało tego, nie musi to być czynnik decydujący. Dzieje się tak, gdyż oceniając ryzyko kredytowe, instytucje finansowe biorą pod uwagę również inne kwestie.

Zanim analityk banki podejmie decyzję, tworzy profil klienta. Robi to, bazując na wielu zmiennych o różnym charakterze. Uwzględnia nie tylko wysokość i źródło dochodów. Istotne są także:

• stałe zobowiązania (kredytowe i pozakredytowe) klienta, czyli np. raty kredytów, ubezpieczeń i alimenty,

• dane socjodemograficzne (wiek, płeć, wykształcenie, miejsce zamieszkania),

• wielkość gospodarstwa domowego i liczba osób na utrzymaniu,

• zachowania finansowe, w tym np. intensywność korzystania z limitów odnawialnych i płatności odroczonych oraz częstotliwość zapytań kredytowych,

• historia kredytowa,

• wskaźnik DTI (ang. debt to income), czyli relacja zobowiązań do dochodów.

To wszystko składa się na scoring. Służy on określeniu wielkości ryzyka. Na jej podstawie bank stara się oszacować prawdopodobieństwo wystąpienia problemów wnioskodawcy z terminową obsługą zobowiązania w całym okresie kredytowania.

 Dochody a negatywna decyzja kredytowa

Ocena punktowa stanowi punkt wyjścia do dalszej analizy wniosku o kredyt hipoteczny. Może się okazać, że duża liczba zobowiązań nawet przy wysokich i przewidywalnych dochodach sprawić, iż decyzja kredytowa będzie negatywna.

Wysokie, ale nieregularne dochody w postaci np. premii, nie muszą przełożyć się korzystnie na zdolność kredytową. Może się okazać, że bank lepiej oceni niższe i stabilne wpływy z tytułu wynagrodzenia czy działalności gospodarczej.

Ekspert analizujący wniosek zwraca uwagę również na:

• formę zatrudnienia,

• staż pracy,

• branżę (czy ma ona charakter cykliczny, czyli czy firmy w niej działające są podatne na okresowy spadek przychodów),

• częstotliwość zmiany miejsca pracy,

• strukturę kosztów gospodarstwa domowego.

Dla klienta to o tyle istotne, że trwałe zwiększenie dochodów nie zawsze zaowocuje większą zdolnością kredytową w danym banku, który uzna, że pozostałe elementy profilu ryzyka wypadają kiepsko. Tak samo będzie z wysokością zarobków i dynamiką ich wzrostów, gdy klient często zmienia pracodawców. Moje obserwacje wskazują, że kredytodawcy zdają się preferować ciągłość dochodów nad ich poziom czy dynamikę.

Aczkolwiek inny podmiot może ocenić to korzystnie. Wynika to z tego, że każda instytucja ma swój algorytm i swoją politykę kredytową.

 Negatywna decyzja kredytowa i jej nieoczywiste powody

Podsumowując: negatywna decyzja kredytowa nie musi być pochodną jedynie zbyt niskich dochodów. Może wynikać z:

1. Zbyt chętnego korzystania z produktów kredytowych

2. Pracy w źle ocenianych przez bank branżach (to mocno zależy od bieżących wydarzeń, np. w Covidzie na cenzurowanym byli fryzjerzy, a po zamknięciu cieśniny Ormuz – zatrudnieni w branży transportowej czy logistycznej)

3. Zbyt częstej zmiany pracodawców w ogóle albo zmiany miejsca zatrudnienia tuż przed złożeniem wniosku.

4. 
   

Do mniej oczywistych powodów należą:

1. Niewłaściwy stan techniczny bądź prawny nieruchomości

2. Fakt, że o finansowanie występuje tylko jedna osoba (singiel – w razie jego zgonu albo utraty źródła dochodów nie ma nikogo, kto od razu przejąłby obsługę zobowiązania)

3. Zbyt małego wkładu własnego, czyli zbyt wysoki współczynnik LtV.