Kredyt na budowę domu i niuanse z nim związane

 Wśród moich klientów przeważają osoby, które z kredytem hipotecznym kupują mieszkanie bądź dom w Poznaniu lub okolicy. Zwykle są to istniejące bądź powstające nieruchomości z rynku pierwotnego albo wtórnego.

Jednak część klientów sięga po finansowanie bankowe, żeby samodzielnie (metodą gospodarczą) postawić dom. Stąd dzisiaj garść najważniejszych informacji dla tych, którzy planują zaciągnąć kredyt na budowę domu. W tym miejscu przypomnę jeszcze swój artykuł opisujący proces budowy domu od strony formalnej.

 Kredyt na budowę domu wypłacany w transzach

Zaplanowanie struktury finansowania budowy domu metodą gospodarczą uważam za równie istotną kwestię jak decyzje co do: lokalizacji działki, projektu architektonicznego, technologii realizacji oraz wykonawców. Dlaczego?

Kredyt na budowę domu nie jest klasycznym kredytem hipotecznym. Różni się od niego konstrukcją oraz stawianymi przez banki wymaganiami. Nieco inaczej przebiegają też procedury związane z jego udzielaniem i obsługą.

W praktyce jest to kredyt budowlano-hipoteczny. Bank wypłaca go transzami – w zależności od postępu prac przewidzianych w harmonogramie inwestycji (który wcześniej przedstawia się wraz z kosztorysem do oceny i zatwierdzenia). Warunkiem przelania pieniędzy na konto klienta jest zgodność zakresu wykonanych robót z planem, czyli osiągnięcie właściwego stanu zaawansowania budowy.

Przeważnie bank udostępnia środki z kredytu w trzech-czterech częściach. Mniejsza liczba dotyczy umów do ok. 500 tys. zł. Kolejne transze stanowią: 30 / 40 / 30 proc. kosztów przedsięwzięcia. W przypadku czterech części ta ostatnia odpowiada za 20 proc. nakładów na budowę.

W modelu uproszczonym instytucja finansowa uruchamia dwie transze. W ramach pierwszej udostępnia 40 proc. wartości inwestycji, w drugiej – pozostałą.

Uwaga! W części banków funkcjonuje zasada, że kwota pierwszej transzy kredytu budowlano-hipotecznego nie przekracza 1,5-krotności wartości działki. Jeśli więc grunt wyceniono na 150 tys. zł, w pierwszej części bank wypłaci na pokrycie kosztów budowy nie więcej niż 225 tys. zł.

 Jak przebiega spłata kredytu na budowę domu

Kolejne części finansowania trzeba z bankiem rozliczać. Odbywa się to przez dostarczanie mu:

• dokumentacji fotograficznej,

• odpowiedniego formularza,

• (niekiedy) kopii / zdjęć faktur.

Oprócz tego instytucja finansowa może zlecić inspekcję placu budowy przez rzeczoznawcę.

W trakcie realizacji kolejnych etapów budowy, między kolejnymi transzami z banku, konieczne jest angażowanie również własnych środków. Fakt ich posiadania trzeba udokumentować przed wypłatą pierwszej transzy. Dlatego możesz spotkać się z określeniem finansowania naprzemiennego.

Do czasu formalnego zakończenia inwestycji od uruchomionych transz płacisz jedynie odsetki. Następnie ustanawiasz hipotekę na wybudowanej nieruchomości. Wtedy kredyt na budowę domu przekształca się w klasyczny kredyt hipoteczny, który oddajesz w ratach kapitałowo-odsetkowych.

 Technologia budowy domu a decyzja kredytowa banku

To, w jakiej technologii zamierzasz zrealizować inwestycję, może zaważyć na tym, czy w ogóle otrzymasz kredyt na budowę domu. W tej kwestii również istnieje wiele niuansów, które warto znać, przymierzając się do zaciągnięcia kredytu budowlano-hipotecznego.

Nie wszystkie banki finansują budowę domów szkieletowych, w tym kanadyjskich. W dodatku część z nich wymaga, żeby taki obiekt był trwale związany z gruntem i przeznaczony do całorocznego użytkowania.

Podobnie jest domami modułowymi i kontenerowymi. W przypadku tych drugich niektóre podmioty nie zaliczają działki do wkładu własnego. To zwiększa współczynnik LTV i tym samym – koszty odsetkowe.

Dlatego współpracując ze mną, oszczędzasz czas. Już na starcie eliminujesz banki, w których nie masz szans na kredyt budowlano-hipoteczny.

 Minimalne koszty budowy przy kredycie hipotecznym

Tak samo jest z minimalnymi stawkami kosztami budowy. Kredytodawcy przyjmują własne wyliczenia. Może się okazać, że przedstawione przez Ciebie uznają za nazbyt optymistyczne i odmówią finansowania lub zaproponują większą kwotę. A to komplikuje sprawę, bo wymusza zgromadzenie większego wkładu własnego.

Może też zdarzyć się odwrotnie. Jesteś gotów zaangażować spore środki własne, ale z powodu niedoszacowania kosztów realizacji bank wydaje negatywną decyzję.

Stawki, które powinieneś założyć, zamieszczam w tabeli poniżej. Przy czym miej świadomość, że nie każdy bank przyzna kredyt na budowę domu w standardzie deweloperskim. Z drugiej strony są takie, które finansują tylko takie inwestycje.

Podobnie jest z finansowaniem budowy domu stawianego w trybie na zgłoszenie. Część banków w ogóle tego nie robi. Inne to dopuszczają, ale wymagają przedstawienia pełnej dokumentacji albo przyznają kredyt budowlano-hipoteczny tylko dla obiektów powyżej określonego metrażu.

 Przyjmowane przez banki stawki kosztów budowy

 Dokumenty potrzebne do kredytu na budowę domu

Starania o kredyt na budowę domu wiążą się z większymi formalnościami niż w klasycznym kredycie hipotecznym. Do wniosku należy dołączyć więcej dokumentów:

• akt notarialny potwierdzający własność działki,

• numer księgi wieczystej działki,

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,

• ostateczne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy wraz z potwierdzeniem jego przyjęcia,

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy (dotyczy obiektów do 70 m²),

• zatwierdzony projekt budowlany,

• dziennik budowy (jeśli budowa się zaczęła),

• kosztorys inwestorski oraz harmonogram prac,

• dokumenty potwierdzające wkład własny.

Oczywiście przedstawia się też dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody.