Zamiana WIBOR-u na wskaźnik POLSTR i jej znaczenie dla kredytobiorców

Kolejne banki wprowadzają do oferty kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie zależy od nowego wskaźnika POLSTR. W sumie taki produkt dostępny jest w siedmiu z ośmiu największych banków.

Banki stosujące wskaźnik POLSTR w umowach kredytu hipotecznego

Mowa o:

• PKO BP,

• Banku Pekao,

• Erste Banku,

• ING Banku Śląskim,

• mBanku i

• VeloBanku.

W tym gronie znajduje się też Bank Millennium, ale on udziela finansowania jedynie z okresowo stałą stopą. Po upływie pięciu lat klient może przejść na oprocentowanie zmienne wyznaczane przez wskaźnik POLSTR.

Łącznie do wspomnianych instytucji należy ok. 85 proc. rynku kredytów hipotecznych w Polsce. W nich nie zaciągniemy już finansowania, którego koszt wyznacza WIBOR. Zgodnie z harmonogramem reformy wskaźników referencyjnych stopy procentowej pozostałe banki mają czas na zamianę parametru do końca br.

Kogo dotyczy zmiana WIBOR-u na wskaźnik POLSTR w 2026

Przy czym na razie przejście na wskaźnik POLSTR dotyczy jedynie nowych umów. Te już zawarte, w których zapisano, że oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od WIBOR-u, funkcjonują na dotychczasowych zasadach. Póki co ma tak być do końca 2036. A co później?

Jeśli do tego czasu nie zostaną zamknięte będą podlegać konwersji na nowy wskaźnik. Aczkolwiek do jej przeprowadzenia konieczne jest rozporządzenie ministra finansów określające wartość spreadu korygującego. Tego wymaga unijne rozporządzenie BMR oraz polska ustawa o nadzorze nad rynkiem finansowym.

Chodzi o to, żeby zamiana wskaźników była dla stron umowy neutralna ekonomicznie. Innymi słowy: ma zapobiec skokowemu wzrostowi / spadkowi wysokości raty oraz kosztów finansowania dla klientów / przychodów dla banków.

Wiemy, jak ten spread korygujący będzie wyliczany. Będzie to mediana (wartość środkowa) dziennych różnic między WIBOR-em i POLSTR-em dla danego okresu odsetkowego (np. WIBOR-u 1M i POLSTR-u 1M stopa składana) z ostatnich pięciu lat. Administrator obu parametrów ustali, o ile różniły się ich wartości każdego dnia w minionych 60 miesiącach, a następnie ustali z tego medianę.

Wówczas na oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą będzie składać się: wskaźnik POLSTR + marża banku (zapisana w umowie) + spread korygujący (wskazany w rozporządzeniu ministra finansów).

Jeszcze raz podkreślę, że ten mechanizm dotyczyć będzie klientów, którzy zaciągnęli zobowiązanie w wymienionych bankach przed wrześniem / październikiem 2026. W efekcie w momencie zamiany wskaźników na POLSTR oprocentowanie ich kredytu hipotecznego pozostanie na poziomie zbliżonym do dotychczasowego, zależnego od WIBOR-u.

Wyjątkiem jest refinansowanie. Wtedy kredytobiorcy przenoszącemu zobowiązanie docelowy bank zaproponuje już umowę z nowym wskaźnikiem bez spreadu. Niektóre instytucje mają nawet specjalną ofertę na takie sytuacje.

Różnice między WIBOR-em i POLSTR-em

Na opisywanej reformie mogą nieco skorzystać ci, którzy dopiero zaciągną kredyt na nieruchomość. Dlaczego?

Po pierwsze, ich nie dotyczy spread korygujący. Po drugie, ze względu na różnicę w wartościach wskaźników referencyjnych.

Otóż wszystkie wymienione instytucje stosują w nowo zawieranych umowach kredytu hipotecznego wskaźnik POLSTR 1M stopa składana. Przed zmianą w ofercie część banków odwoływała się do WIBOR-u z dłuższym tenorem. Przykładowo Erste oraz mBank wiązały oprocentowanie kredytu na dom czy mieszkanie z WIBOR-em 3M, natomiast PKO BP – z WIBOR-em 6M. Jakie to ma znaczenie?

Wg stanu z 5 października 2026 POLSTR 1M stopa składana wynosił w zaokrągleniu 3,55 proc. (aczkolwiek w umowach wpisuje się go z dokładnością do pięciu miejsc po przecinku, w przypadku WIBOR-u były to dwa miejsca po przecinku). Tego dnia WIBOR 3M znajdował się na poziomie 3,79 proc., a WIBOR 6M – na 3,93 proc.

Wskaźnik POLSTR a oprocentowanie kredytu hipotecznego

Teoretycznie po przejściu na wskaźnik POLSTR kredyty hipoteczne w tych bankach powinny stanieć o 31-38 pb (0,31-0,38 pkt proc.). Jednak nie zawsze tak się stało. Powód?

Podwyżka marż. W ten sposób kredytodawcy skompensowali sobie niższą wartość nowego współczynnika.

Przykładowo ING Bank Śląski, stosujący dotąd WIBOR 1M, zwiększył marżę o 19-22 pb. Zatem z hipotetycznej różnicy między wskaźnikami praktycznie nic nie zostało.

W Banku Pekao (w umowach ze zmiennym oprocentowaniem również używał WIBOR-u 1M) marża wzrosła o 15 pb. Po uwzględnieniu różnicy między wartością wskaźników zostało 9 pb. W Erste – 6 pb.

Najmniejszą podwyżkę przeprowadził PKO BP. Tam marża wzrosła o 5-9 pb w zależności od wariantu finansowania. Zatem kredyt powinien być tańszy o 29-33 pb. Z tym że trzeba jeszcze pamiętać o kosztach dodatkowych, np. ubezpieczeniu.