Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy – to warto wiedzieć, prowadząc JDG

 Wg obiegowej opinii dla banków najlepszym klientem hipotecznym jest ten, kto osiąga dochody z tytułu umowy pracy (nawet na czas oznaczony). Jednak osoby prowadzące własny biznes, które zamierzają ubiegać się o finansowanie na zakup mieszkania czy budowę domu, nie stoją na przegranej pozycji.

Mało tego! Mogą otrzymać identyczne warunki jak etatowcy. Aczkolwiek muszą zwrócić uwagę na więcej kwestii.

Wyjaśniam więc najważniejsze kwestie dotyczące starań o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy.

 Kredyt hipotecznym dla przedsiębiorcy a okres prowadzenia działalności

Z reguły minimalnym akceptowanym przez banki okresem prowadzenia działalności gospodarczej są 12-24 miesiące. To kilkukrotnie dłużej niż w przypadku pracy na etacie (3-6 miesięcy).

Z tym że istnieje wyjątek, który skraca ten wymagany okres. Jest nim umowa o współpracę / świadczenie usług / kontrakt B2B. Narzędzie to powszechnie stosuje się np. w branży IT (programiści), ochrony zdrowia (lekarze, pielęgniarki), prawniczej. W tym przypadku wiele instytucji akceptuje sześć miesięcy prowadzenia własnej firmy.

W dodatku nie ma dla nich znaczenia długość zawartego kontraktu. Innymi słowy: nie wymagają, aby był on na czas nieokreślony.

Ale to nie koniec ułatwień! W razie wykazania ciągłości z wcześniejszą umową o pracę w tej samej branży niektóre banki przyznają kredyt hipoteczny przedsiębiorcy, który uruchomił JDG trzy miesiące wcześniej (licząc od zakończenia umowy o pracę).

Co ważne, kontrakt nie musi być zawarty z tym samym podmiotem, z którym wcześniej klienta łączyła umowa o pracę. Liczy się kategoria w PKD.

 Liczenie hipotecznej zdolności kredytowej przedsiębiorcy – różne podejścia

Jako samozatrudniony musisz wiedzieć, że starając się o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy, spotkasz się z różnym podejściem banków co do okresu, z którego wyliczają zdolność kredytową. W zależności od instytucji może to być:

• ostatni rozliczony rok podatkowy,

• 12 miesięcy wstecz,

• sześć miesięcy wstecz (w przypadku dochodów z B2B),

• ostatni rozliczony rok podatkowy + miesiące z bieżącego roku,

• ostatnie dwa rozliczone lata podatkowe + miesiące z bieżącego roku.

Jak widzisz, możliwości jest wiele. Nie wszystkie są dla Ciebie korzystne. Szkoda czasu na sprawdzanie tego.

Jeśli wybierzesz nieodpowiedni bank, w najlepszym razie otrzymasz mniejszą kwotę, niż byś chciał. Jednak w skrajnym scenariuszu możesz też zostać odesłany z kwitkiem.

Ale jeśli zgłosisz się do mnie, otrzymasz jedynie opłacalne dla Ciebie oferty, dostosowane do specyfiki Twojej działalności, np. sezonowości. Przy okazji ustrzeżesz się przed innymi błędami, które mogą Cię słono kosztować.

 Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy a akceptowane przez bank dochody i koszty

Podobne różnice występują w metodyce ustalania zdolności kredytowej klienta ubiegającego się o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy. Przykładowo część instytucji uwzględnia ponoszone przez ryczałtowca czy biznesmena na karcie podatkowej obciążenia z tytułu leasingu operacyjnego czy limitów w rachunku, a inne tego nie robią.

Analogicznie jest z amortyzacją i odsetkami od już obsługiwanych przez przedsiębiorcę zobowiązań. Dla niektórych banków amortyzacja jest zabiegiem czysto księgowym, a nie realnym kosztem. W związku z tym nie obciąża możliwości finansowych osoby prowadzącej własny biznes. Zatem niektóre podmioty o jej wartość powiększają zdolność kredytową przedsiębiorcy. Tak samo zrobią z odsetkami od limitu w rachunku bieżącym lub ułamkiem nominalnej wielkości tego limitu.

Są instytucje, które nie uznają dochodów z JDG opodatkowanej ryczałtem czy kartą podatkową. Inne przyjmują np. 35-80 proc. przychodów (dla ryczałtowców) albo 15-krotność wymiaru płaconego podatku (dla karty podatkowej). To wszystko przekłada się na ogromne różnice w zdolności kredytowej tego samego klienta w różnych bankach.

Kredytodawcy różnie traktują też dochody przedsiębiorców w walutach. Jedne uznają, drugie obniżają je 20-30 proc., tłumacząc to ryzykiem kursowym, a jeszcze inne zaakceptują go w całości.