Zakup mieszkania spółdzielczego w kredycie – to warto wiedzieć

Z pozoru oferty sprzedaży mieszkań używanych znajdujących się w zasobach spółdzielni dotyczą tego samego – lokalu mieszkalnego. Jednak na gruncie prawnym przedmiotem transakcji mogą być różne prawa. Ma to pewne znaczenie dla osób planujących zakup mieszkania spółdzielczego w kredycie hipotecznym.

Rodzaje mieszkań spółdzielczych – tytuły prawne

W praktyce zbywający mieszkanie spółdzielcze dysponują jednym z dwóch praw: • spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (SWP) lub • pełną własnością. Co prawda w ustawie występuje jeszcze trzeci tytuł prawny (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu), ale w przeciwieństwie do dwóch wymienionych on nie może być przedmiotem transakcji. Takiego tytułu prawnego do nieruchomości w zasobach spółdzielni nie można sprzedać. Nie podlega on dziedziczeniu. Dlatego w tym tekście go pomijam. Choć pełna własność od strony prawnej jest bardziej wartościowa niż SWP, raczej nie przekłada się na cenę mieszkania. Ta bardziej zależy od lokalizacji, standardu i stanu technicznego nieruchomości.

Mieszkanie jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jego właściciel widnieje w księdze wieczystej jako uprawniony. Nie przysługuje mu udział w gruncie, na którym stoi budynek z danym lokalem. Ma to swoje zalety. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właściciel ma mniej obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Nie musi samodzielnie zajmować się podatkiem od nieruchomości / od użytkowania wieczystego ani organizować przeglądów technicznych mieszkania (instalacji elektrycznej, gazowej i wentylacji). Za właściciela robi to spółdzielnia, a rozliczenie między nimi odbywa się w czynszu. Kolejnym pozytywem jest większa anonimowość. Jak wspomniałem, SWP oznacza brak udziałów w gruncie. Zatem w księdze wieczystej działki nie widnieje numer księgi wieczystej mieszkania. Wówczas osobom postronnym, np. sąsiadom mającym pełną własność, znacznie trudniej jest uzyskać dostęp do danych wrażliwych właściciela takiej nieruchomości (SWP).

Kredyt na zakup mieszkania spółdzielczego

Czy w związku z tym banki odmawiają kredytu na zakup mieszkania spółdzielczego będącego na płaszczyźnie prawnej ograniczonym prawem rzeczowym? Na szczęście – nie. Istotne jest, żeby taki lokal miał księgę wieczystą lub dało się ją założyć. Oprócz tego działka pod budynkiem powinna być własnością spółdzielni lub objęta użytkowaniem wieczystym przez nią. Aczkolwiek klient chcący zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania spółdzielczego w formie SWP musi się liczyć z dodatkowymi wymaganiami. Instytucje finansowe mogą wymagać zaświadczenia ze spółdzielni o prawie do lokalu. W dodatku procedura się wydłuża. Banki analizują bowiem stan prawny gruntu, w którym właściciel mieszkania będącego przedmiotem transakcji nie ma udziałów. Zdarzają się sytuacje, że w takim przypadku banki oferują nieco gorsze warunki cenowe – typu minimalnie wyższa marża albo większy wkład własny. Dlaczego tak się dzieje? Kredytodawcy preferują pełną własność. Ta daje im silniejsze, stabilniejsze i łatwiejsze do wyegzekwowania zabezpieczenie hipoteczne niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w pełną własność

Dobra wiadomość jest taka, że można przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w pełną własność. Kosztuje to najczęściej 1-2 tys. zł i wymaga: • zdobycia dokumentów ze spółdzielni (zaświadczenie o prawie do lokalu, rzut lokalu, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami), • zdobycia dokumentów ze starostwa powiatowego / urzędu miasta na prawach powiatu (wypis i wyrys z ewidencji gruntów) – w niektórych powiatach można zrobić to online przez ePUAP, • wizyt u notariusza (zawarcie aktu notarialnego) i w sądzie (zmiany w księdze wieczystej mieszkania). Jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania spółdzielczego i potrzebujesz finansowania na ten cel, zgłoś się do mnie! Jako doświadczony ekspert kredytowy z Poznania doskonale orientuję się w wymaganiach banków związanych z kredytami hipotecznymi na zakup nieruchomości spółdzielczych. Pomagam w formalnościach. Jednak przede wszystkim znajduję oferty dopasowane do potrzeb i możliwości klientów. Zatem już teraz skontaktuj się ze mną!