Wyjaśniam, czym jest kredyt naprzemienny i kiedy się sprawdza

 Z uwagi na terytorialny obszar mojej działalności większość moich klientów zaciąga klasyczny kredyt hipoteczny. Finansuje nim zakup nieruchomości mieszkalnej od dewelopera albo na rynku wtórnym. Ostatnio też refinansuje takie zobowiązanie, przenosząc je do tańszego banku.

Jednak czasami zdarzają się nietypowe transakcje. W nich zastosowanie ma kredyt naprzemienny. Tłumaczę, co to takiego i czym się charakteryzuje taki produkt kredytowy.

 Na czym polega kredyt naprzemienny

Kredyt naprzemienny polega na tym, że część wydatków związanych z inwestycją pokrywa się środkami własnymi na zmianę z bankiem. Pierwszą część wnosi się standardowo, czyli przed uruchomieniem finansowania przez kredytodawcę, następną – przed wypłatą drugiej transzy. Pozostały wkład przedstawia się najpóźniej przed wypłatą ostatniej transzy przez instytucję finansową. Stąd nazwa.

Zatem ubiegając się o kredyt naprzemienny, trzeba najpóźniej w dniu podpisania umowy mieć wkład własny większy od minimalnego przewidzianego przez dany bank. Przypomnę, że jest to 10 lub 20 proc. wartości transakcji.

Wyższy próg obowiązuje np. w ING Banku Śląskim oraz BNP Paribas. Wybrane instytucje, które uczestniczą w programie Mieszkanie bez wkładu własnego, nie wymagają od klientów angażowania na starcie swoich pieniędzy. Są to m.in. PKO BP i Bank Pekao.

Ważne! Fakt posiadania własnych pieniędzy, które później zaangażuje się w przedsięwzięcie, trzeba wykazać jeszcze przed wypłatą pierwszej transzy przez kredytodawcę. Chce on mieć pewność, że podołamy wyzwaniu od strony finansowej. Potwierdzeniem może być np.

• wyciąg z konta / potwierdzenie założenia lokaty na kwotę odpowiadającą pozostałej części wkładu własnego,

• umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, jeśli środki własne mają pochodzić z transakcji zbycia innej posiadanej przez nas nieruchomości,

• zaświadczenie o stanie oszczędności wraz z premią gwarancyjną zgromadzonych na książeczce mieszkaniowej prowadzonej przez PKO BP.

 Kiedy stosuje się kredyt naprzemienny

Jak wynika ze schematu, kredyt naprzemienny wypłacany jest w transzach. Z tego powodu ma on zastosowanie w dwóch sytuacjach. Chodzi o:

1. Budowę domu metodą gospodarczą, czyli własnym sumptem
   Wkład własny najczęściej stanowi działka, na której stawia się budynek mieszkalny. Niekiedy na poczet zaangażowania środków klienta zalicza się też wykonane przez niego przed wypłatą pierwszej transzy prace wstępne i zakupione materiały. Pieniądze z kredytu trafiają na rachunek klienta.
   Część późniejszych robót kredytobiorca finansuje z własnej kieszeni. Dokumentuje to np. zdjęciami i fakturami. Stan zaawansowania inwestycji potwierdza inspekcja z banku.

2. Zakup jeszcze niegotowego mieszkania / domu na rynku pierwotnym, gdy pieniądze na rachunek powierniczy przelewa się w miarę postępu prac lub w innym systemie umówionym z deweloperem (np. 20/80)
   W tym przypadku ostatnia płatność zawsze pochodzi z kredytu. To bank zamyka finansowanie inwestycji.

 Specyfika hipotecznego kredytu naprzemiennego

Uwaga! Nie wszystkie banki udzielają kredytów naprzemiennych. A te, które to robią, mogą mieć odmienne zasady dotyczące tego rodzaju finansowania. Różnice dotyczą np.

• wielkości ponadstandardowego wkładu własnego,

• terminu wniesienia środków własnych – niektóre banki mogą wymagać, żeby większą część wkładu zaangażować przed wypłatą pierwszej transzy,

• liczby transz,

• celu finansowania – nie wszystkie instytucje przyznają kredyt naprzemienny na oba wskazane wyżej przedsięwzięcia.

Uruchomienie pierwszej transzy następuje zwykle w ciągu dwóch-czterech miesięcy od zawarcia umowy. Jeśli na początkowym etapie inwestycji nie potrzebujemy środków z banku, możemy zawnioskować o niewielką kwotę rzędu kilku tysięcy złotych.

Jak spłaca się kredyt naprzemienny? Do czasu przelania ostatniej transzy uiszcza się tylko odsetki. Później zwykle trwa jeszcze okres karencji. Po jego upływie bank ustala docelowy harmonogram rat kapitałowo-odsetkowych.