Niedoceniany formularz informacyjny kredytu hipotecznego

 Ze względu na swoje strategiczne znaczenie i oddziaływanie na społeczeństwo bankowość należy do najbardziej uregulowanych sektorów gospodarki. Ustanawiając pewne przepisy, ustawodawca działał prewencyjnie lub chciał wzmocnić interesy konsumenta.

Do takich rozwiązań należy formularz informacyjny kredytu hipotecznego. W porządku prawnym pojawił się on w 2017 na mocy ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

 Czym jest i co zawiera formularz informacyjny kredytu hipotecznego

Czym jest formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego? To ustandaryzowany dokument, w którym bank oficjalnie określa najważniejsze parametry proponowanego klientowi kredytu na zakup lub budowę nieruchomości.

W każdym banku wygląda mniej więcej tak samo, ponieważ jego wzór znajduje się w załączniku nr 1 do wspomnianej ustawy. W zależności od instytucji mogą występować drobne różnice, ale minimalny zakres informacji w nich podawanych jest taki sam. Są to:

• oznaczenie kredytodawcy i ewentualnie pośrednika (oraz jego wynagrodzenie w razie uruchomienia finansowania),

• imię i nazwisko klienta,

• kwota kredytu,

• okres kredytowania,

• całkowita kwota do spłaty,

• wysokość oprocentowania i jego rodzaj,

• ryzyka związane z oprocentowaniem (np. wzrost / spadek),

• wielkość raty,

• pozostałe koszty (jednorazowe i cykliczne),

• minimalna wartość nieruchomości wymagana do przyznania kredytu lub maksymalna dostępna kwota kredytu (czyli pośrednio – wielkość wkładu własnego i wskaźnika LTV),

• zasady wcześniejszej spłaty zobowiązania,

• najważniejsze prawa i obowiązki kredytobiorcy,

• konsekwencje niespełnienia wymaganych warunków,

• wymagane produkty dodatkowe.

Jeśli zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga od klienta zawierania umów o inne usługi, kredytodawca musi udostępnić dwa formularze, w tym jeden bez cross-sellingu. Ma to umożliwić konsumentowi sprawdzenie, o ile droższe będzie finansowanie, jeśli nie zdecyduje się na konto, kartę kredytową, ubezpieczenie i inne produkty finansowe banku.

 Znaczenie formularza informacyjnego przy kredycie na nieruchomość

Kto może wygenerować formularz informacyjny kredytu hipotecznego? Takie uprawnienie przysługuje pracownikowi banku i oficjalnemu pośrednikowi / agentowi tej instytucji. Przy okazji przypominam, że tych można sprawdzić w rejestrze Komisji Nadzoru Finansowego. Potrzebują do tego:

• imienia i nazwiska klienta,

• kwoty kredytu,

• okresu umownego i

• wartości nieruchomości.

Formularz informacyjny kredytu hipotecznego może być wystawiony na jedną osobę nawet, gdy przewidywana liczba kredytobiorców będzie większa.

Kredytodawcy / pośrednicy są zobowiązani do udostępnienia formularza przed złożeniem przez klienta wniosku o kredyt hipoteczny. Tak stanowi art. 11 ust. 4 ustawy o kredycie hipotecznym. Ma to umożliwić konsumentowi spokojne zapoznanie się z warunkami i porównanie ofert różnych instytucji. W razie nieotrzymania dokumentu można zgłosić sprawę UOKiK-owi.

Uwaga! Wygenerowanie formularza informacyjnego nie zobowiązuje banku do udzielenia finansowania. Nie stanowi obietnicy przyznania kredytu na nieruchomość. To zależy od scoringu klienta i jego zdolności kredytowej.

Konsument może dowolną liczbę razy wystąpić do banków / pośredników o ten dokument. Nie ma tu ograniczeń. Do niczego nie zobowiązuje i odbywa się bezpłatnie. Ponadto wygenerowanie formularza informacyjnego dotyczącego kredytu hipotecznego nie pozostawia żadnych śladów w BIK-u, więc nie wpływa na ocenę wiarygodności kredytowej klienta.

 Do czego przydaje się formularz informacyjny kredytu hipotecznego

Po co w ogóle to robić? Pierwszy powód już wskazałem. Chodzi o względy czysto informacyjne, czyli poznanie oferty cenowej danej instytucji.

Ale równie ważny jest drugi cel. Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy o kredycie hipotecznym zapisy formularza informacyjnego wiążą bank przez 14 dni od utworzenia dokumentu. Jakie to ma znaczenie?

Jeśli w tym czasie konsument złoży wniosek, kredytodawca nie może w toku jego procedowania zmienić zaproponowanych wcześniej warunków. A pamiętajmy, że od złożenia wniosku do zawarcia umowy mijają zwykle cztery-sześć tygodni.

Zatem dzięki formularzowi informacyjnemu klient jest w stanie „zamrozić” sobie cenę finansowania i inne parametry. Co do zasady bank nie ma prawa ich zmieniać.

Może to zrobić właściwie tylko w jednej sytuacji – gdy z jakiegoś powodu obniży wycenę nieruchomości wskazaną w operacie szacunkowym. Mniejsza wartość nieruchomości (zabezpieczenia) zwiększa wskaźnik LTV, bo jednocześnie pomniejsza wkład własny. To podnosi ryzyko kredytodawcy, co ten kompensuje sobie podwyższeniem ceny finansowania.

Formularz informacyjny przy kredycie hipotecznym najlepiej pozyskać przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej z deweloperem / umowy przedwstępnej z właścicielem mieszkania używanego. To daje nam czas na negocjacje ze sprzedającym oraz załatwianie formalności.

Wówczas w razie poprawienia oferty cenowej przez bank można zwrócić się do niego o nowy formularz informacyjny, z lepszymi parametrami. W razie pogorszenia oferty po prostu korzystamy z zapisów zarezerwowanych w pierwotnym formularzu.