Służebność osobista lokalu mieszkalnego a kredyt hipoteczny na jego zakup

 Wg danych GUS-u zasoby mieszkaniowe w Polsce obejmują ponad 16,2 mln lokali (domów i mieszkań). Zatem kupując jakąś nieruchomość o tym charakterze, można natknąć się na różne ograniczenia prawa własności tegoż lokalu.

Jedną z nich jest służebność osobista mieszkania / domu. Wyjaśniam, co to takiego i jak się to ma do możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup takiej nieruchomości.

 Czym jest i na czym polega służebność osobista lokalu

Służebność osobista lokalu to prawo bezpłatnego zamieszkiwania w nim przez konkretną osobę niebędącą właścicielem tego lokalu. Zwykle ma charakter dożywotni (domyślnie obowiązuje do śmierci uprawnionego), ale można je ustanowić na czas oznaczony. Objęcie nieruchomości służebnością osobistą wymaga formy aktu notarialnego.

Jest ograniczonym prawem rzeczowym. W praktyce oznacza to, że uprawniony do służebności może korzystać z nieruchomości w określonym zakresie i nie może przenieść tego prawa na kogoś innego.

Służebność osobista obciąża nieruchomość w tym sensie, że ogranicza swobodę jej właściciela w wykonywaniu jego prawa własności. Jest przypisana do nieruchomości, ale odnosi się do konkretnej osoby fizycznej. Zatem nie ustaje po sprzedaży domu / mieszkania, tylko wiąże jego każdego kolejnego właściciela (chyba że wcześniej upłynie okres, na który ją ustanowiono).

Domyślnie służebność osobista lokalu wygasa z chwilą śmierci służebnika. Ten ostatni może również zrzec się tego prawa. Jednak wymaga to złożenia u notariusza stosownego oświadczenia. Kwestie służebności osobistej reguluje Kodeks cywilny w art. 296-305.

 Służebność osobista lokalu w praktyce

Dla dobra uprawnionego prawo to powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (szukamy go w dziale III tego dokumentu). Dopilnowują tego właściciel lokalu bądź uprawniony. Ewentualnie mogą zlecić formalności notariuszowi.

Dlaczego to takie istotne? Załóżmy, że służebność osobista nie została ujawniona w księdze wieczystej, lokal został sprzedany, a nabywca o niej nie wiedział.

Wówczas może on powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) i twierdzić, że służebność go nie wiąże. Służebnik traci ochronę i przysługujące mu prawo.

Jeśli jednak kupujący wiedział o służebności mimo jej niewpisania do księgi wieczystej, bo np. została ujawniona w umowie kupna nieruchomości, musi respektować prawo dożywotnika.

 Kredyt na zakup nieruchomości objętej służebnością osobistą

Banki odmawiają przyznania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. Dzieje się tak, ponieważ uprawnienie to obniża wartość rynkową lokalu, uniemożliwiając ewentualną egzekucję prawa własności.

Jeśli więc przymierzasz się do zakupu takiego mieszkania, dogadaj się z właścicielem, żeby postarał się o usunięcie stosownego zapisu z księgi wieczystej (wcześniej załatwiając formalności u notariusza, jeśli wymaga tego sytuacja). Niech zrobi to jeszcze przed zawarciem z Tobą umowy przedwstępnej, a najlepiej – rozpoczęciem przez Ciebie procedury kredytowej.

Ewentualnie poproś go o:

• odpis aktu zgonu służebnika
  lub

• poświadczone notarialnie zrzeczenie się służebności przez uprawnionego.

Jeden z tych dokumentów załączysz do wniosku kredytowego. Chodzi o to, że bank i tak sprawdzi zawartość działu III księgi wieczystej pod kątem ewentualnych ograniczeń prawa własności.

Istnieje tylko jedna okoliczność, w której bank udzieli Ci kredytu hipotecznego na dom / mieszkanie objęte aktywną służebnością osobistą. Jako zabezpieczenie musisz przedstawić inną nieruchomość albo do umowy przystąpić z dłużnikiem rzeczowym.