Niektórzy rodzice i dziadkowie wspierają dzieci / wnuków w realizacji planów mieszkaniowych, pomagając im zaciągnąć kredyt hipoteczny. Nie zawsze odbywa się to poprzez przystąpienie tych pierwszych do umowy i zwiększenie zdolności kredytowej potomków.
Zdarza się, że starsze pokolenie, dysponujące już własną nieruchomością, staje się dłużnikiem rzeczowym. Wyjaśniam, kto to taki i na czym polega jego rola.
Kiedy przydaje się dłużnik rzeczowy
Dłużnik rzeczowy to osoba / podmiot co do zasady niebędąca stroną umowy o kredyt hipoteczny, której nieruchomość stanowi zabezpieczenie zobowiązania kredytobiorcy. Z tego powodu slangowo określamy ją dawcą zabezpieczenia. To swego rodzaju poręczyciel.
W naszym przykładzie są to rodzicie / dziadkowie, którzy zgadzają się na ustanowienie hipoteki banku na posiadanej przez siebie nieruchomości. Najczęściej robią to w odniesieniu do swojego mieszkania bądź domu, bo takie aktywa są najatrakcyjniejsze dla kredytodawców.
Jednak instytucja dłużnika rzeczowego może się pojawić także wtedy, gdy dwie osoby nabywają mieszkanie we współwłasności, ale jedna robi to za gotówkę, a druga finansuje zakup kredytem. Wówczas ta pierwsza wyraża zgodę na obciążenie hipoteką również swoich udziałów.
Taka konstrukcja transakcji wymaga od kupujących wzajemnego zaufania. Dlatego zwykle decydują się na nią bliskie sobie osoby.
Aczkolwiek poświęcenie dłużnika rzeczowego nie musi być bezgraniczne. Otóż odpowiada ona za dług jedynie swoją nieruchomością. W razie gdyby kredytobiorca miał problemy ze spłatą bank nie może egzekwować należności z pozostałego majątku dawcy zabezpieczenia.
Instytucja dłużnika rzeczowego przydaje się także:
Gdy kredytowana nieruchomość nie spełnia wymagań banku co do przedmiotu zabezpieczenia
Tak może być np. z lokalami kupowanymi na aukcjach komorniczych.W sytuacjach przejściowych między jednym i drugim kredytem hipotecznym zaciąganym przez tę samą osobę
Przykładowo: sprzedajesz mieszkanie obciążone hipoteką i kupujesz drugie na kredyt. Wówczas żeby spieniężyć pierwsze i móc nabyć drugie, posiłkujesz się dłużnikiem rzeczowym. On zgadza się obciążyć swoje lokum. Następnie po finalizacji drugiej transakcji przenosisz zabezpieczenie na swoją nową nieruchomość.
Dłużnik rzeczowy – praktyczne wskazówki
Uwaga! Nie każdy bank akceptuje takie rozwiązanie. Są instytucje, które wymagają, aby wszyscy nabywcy / właściciele nieruchomości byli stroną umowy o kredyt hipoteczny.
Dlatego jeśli chciałbyś z niego skorzystać i nie składać wniosków o finansowanie w ciemno, zgłoś się do mnie. Dobrze znam rynek i oczekiwania kredytodawców. Pomagałem już w podobnych przedsięwzięciach.
Z doświadczenia wiem też, że w ten sposób łatwiej kupić mieszkanie na rynku wtórnym. W przypadku lokali deweloperskich banki stawiają więcej obostrzeń związanych z ustanowieniem dłużnika rzeczowego.
Miej świadomość, że w klasycznym modelu kredyt na współwłasność zaciąga jedna osoba. Dlatego bank liczy wkład własny (10-20 proc.) tylko w odniesieniu do jej części współwłasności. Nie bierze pod uwagę udziałów dawcy zabezpieczenia, bo nie jest on stroną umowy, ale weryfikuje go w BIK-u. Zatem finalnie kwota potrzebna kredytobiorcy do samego przeprowadzenia transakcji wcale nie musi być taka mała.
Dłużnik rzeczowy jako strona umowy
Oczywiście możliwa jest konstrukcja, że dłużnik rzeczowy przystępuje do umowy, o ile wykaże się zdolnością kredytową. To ułatwia sprawę, bo jego nieruchomość (lub część we współwłasności) instytucja finansująca uwzględnia jako wkład własny.
Pod tym samym warunkiem dłużnik rzeczowy może również zastąpić pierwotnego kredytobiorcę w umowie. Odbywa się to poprzez aneks, na mocy którego dawca zabezpieczenia staje się stroną umowy, a tę dotychczasową zwalnia się ze zobowiązania. Ewentualnie dłużnik rzeczowy zaciąga nowy kredyt i spłaca nim ten stary (pierwotnego dłużnika).
Warto też wiedzieć, że niektóre banki dołączają dłużnika rzeczowego do umowy. Efekt? Obciążenie jego zdolności kredytowej. Może to mieć znaczenie, gdyby w przyszłości on sam starałby się o finansowanie (niekoniecznie hipoteczne, tylko np. duży kredyt gotówkowy).
---
Chcesz kupić mieszkanie na kredyt i rozważasz skorzystanie z pomocy dłużnika rzeczowego, ale nie wiesz, jak się do tego zabrać? Zgłoś się do mnie!
Jako doświadczony ekspert kredytowy z Poznania zajmuję się też niestandardowymi przypadkami. Nie tylko znajdę dla Ciebie najkorzystniejsze oferty, ale też udzielę praktycznych wskazówek związanych z transakcją. Zatem już dziś zarezerwuj czas na rozmowę ze mną! Pamiętaj, ona do niczego Cię nie zobowiązuje.