Jaka umowa z deweloperem i kiedy?

 Przymierzając się do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, spotkamy się z kilkoma rodzajami umów. Każda ma nieco inny zakres i moc prawną.

Tłumaczę więc, na czym polegają i czego dotyczą porozumienia podpisywane z deweloperami. Podpowiadam też zapisy, na które warto zwrócić uwagę, by dobrze zabezpieczyć swoje interesy.

 Rodzaje umów na rynku pierwotnym

Kupując nieruchomość od firmy realizującej inwestycję mieszkaniową, zawieramy co najmniej jedną z następujących umów:

• rezerwacyjną,

• deweloperską,

• ostateczną.

 Umowa rezerwacyjna z deweloperem – czego dotyczy

Ta umowa z deweloperem ma charakter cywilnoprawny. Innymi słowy: jest to zwykłe porozumienie, spisywane np. na druku sprzedającego, które nie wymaga udziału notariusza. To dość powszechne rozwiązanie w tym segmencie rynku mieszkaniowego. Ta umowa z deweloperem ma więc charakter przedwstępny.

W jej ramach zapewniamy sobie na określony czas prawo pierwokupu konkretnej nieruchomości. Niejako wyłączamy ją z oferty dewelopera. Teoretycznie po jej zawarciu lokal nie powinien być już oferowany innym nabywcom. Aczkolwiek może wrócić do zasobów sprzedającego, gdy nie dojdzie do przeniesienia własności.

Ponadto w umowie rezerwacyjnej zobowiązujemy się do zawarcia w terminie jej obowiązywania umowy deweloperskiej lub przenoszącej własność nieruchomości objętej rezerwacją.

Wstępne zamówienie nowego mieszkania / domu może wiązać się z opłatą. Ta nie może przekroczyć 1 proc. ceny lokalu zapisanej w tejże umowie. Tak stanowi art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

 Niuanse umowy rezerwującej mieszkanie deweloperskie

Czy opłatę rezerwacyjną można odzyskać, gdy nie dojdzie do zawarcia transakcji? Tak. Powodem może być np. nieuzyskanie kredytu hipotecznego (art. 34 ust. 1 pkt 1). Dlatego wniosek o finansowanie warto składać dopiero po zawarciu z deweloperem umowy rezerwacyjnej.

Natomiast finalną umowę z deweloperem podpisujemy po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Aczkolwiek należy jeszcze pamiętać o spełnieniu warunków wypłaty kredytu.

Jeśli do zawarcia umowy deweloperskiej / ostatecznej nie dojdzie z powodu łamania jej zapisów przez firmę realizującą inwestycję, zwraca ona nabywcy dwukrotność wniesionej opłaty rezerwacyjnej. Tak samo dzieje się, gdy deweloper nie usunie usterek wskazanych w protokole zdawczo-odbiorczym (art. 34 ust. 2).

Oczywiście strony mogą uzgodnić inne okoliczności zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Wszystko jest dobrą wolą firmy realizującej przedsięwzięcie.

Uwaga! Deweloper nie ma obowiązku zawierania umowy rezerwacyjnej. Może od razu wymagać podpisania umowy deweloperskiej. Dotyczy to zwłaszcza dobrze sprzedających się projektów.

Zwróćmy też uwagę na:

1. Liczbę wymaganych negatywnych decyzji kredytowych

   Na mocy ustawy wystarczy jedna odmowa. Jednak może się zdarzyć, że deweloper umieści zapis o odmowie kredytu prze dwa, trzy bądź więcej banków.

2. Czas potrzebny na zawarcie umowy deweloperskiej
   Jeśli posiłkujemy się kredytem, zadbajmy, by termin ten był jak najdłuższy. Wtedy będziemy mogli ze spokojem pozyskać finansowanie. Standardem jest 30 dni, ale wynegocjujmy dłuższy (np. 45-60 dni).

 Umowa deweloperska – czego dotyczy

Umową deweloperską obejmuje się nieukończone lub niegotowe jeszcze nieruchomości. Może chodzić np. o wyodrębnienie lokalu z większej całości (założenie księgi wieczystej) czy uzyskanie prawa jego użytkowania.

Taka umowa z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego. Jej koszty strony transakcji pokrywają po połowie (art. 40 ust. 2). Niekiedy firma realizująca inwestycję bierze je w całości na siebie.

Umowa deweloperska nie przenosi ona prawa własności. Jej celem jest sprecyzowanie szczegółów inwestycji:

• lokalizacji nieruchomości (dla domu) i usytuowania lokalu w budynku (dla mieszkania),

• stanu prawnego gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie,

• standardu prac wykończeniowych nieruchomości,

• układu pomieszczeń,

• sposobu pomiaru powierzchni mieszkania / domu,

• otoczenia budynku,

• przewidywanej daty ukończenia budowy,

• ceny,

• daty i warunków przeniesienia własności na kupującego,

• harmonogramu płatności za lokal,

• sposobu odbioru nieruchomości i procedury zgłaszania wad,

• zasad odstąpienia od umowy.

Im bardziej szczegółowa jest taka umowa z deweloperem, tym lepiej dla nas. Porozumienie tego rodzaju stanowi zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy przeniesieniem prawa własności.

 Niuanse umowy deweloperskiej

Uwaga! Umowa deweloperska zwykle zobowiązuje klienta do wniesienia w określonym czasie pierwszej wpłaty na poczet ceny (ze środków własnych lub/i kredytu). Dotyczy to zwykle sytuacji, gdy strony nie podpisały umowy rezerwacyjnej.

Dlatego dobrze jest zawrzeć w dokumencie zapisy:

• ustanawiające tę wpłatę na możliwie niskim poziomie,

• określające możliwie odległy termin jej wniesienia (standard to 14-21 dni od podpisania porozumienia),

• dające prawo do odzyskania opłaty, gdyby nie doszło do finalnego porozumienia (np. z powodu odmowy kredytu).

 Umowa przenosząca własność mieszkania z dewelopera na kupującego

Po zawarciu umowy deweloperskiej wpłacamy deweloperowi resztę środków wymaganych przez bank jako wkład własny do kredytu hipotecznego. Zalicza się do niego opłata rezerwacyjna. Następnie, jeśli lokal nie jest jeszcze gotowy, bank przelewa na rachunek powierniczy kolejne transze kredytu zgodnie z harmonogramem prac.

Po ukończeniu budowy i oddaniu lokalu do użytku dochodzi do podpisania z deweloperem umowy przenoszącej własność. Ma ona formę aktu notarialnego.

Oczywiście gdy transakcja dotyczy ukończonego już mieszkania / domu, który ma pozwolenie na użytkowanie, bank od razu przekazuje deweloperowi umówioną kwotę. Dochodzi wówczas do zawarcia finalnej umowy kupna-sprzedaży.