Księga wieczysta i jej niuanse, które warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości

 W trakcie przygotowań do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości warto podjąć kilka kroków. Dotyczy to zwłaszcza transakcji finansowanej kredytem hipotecznym.

 Jak i po co sprawdzać księgę wieczystą

Do obowiązkowych kwestii należy sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości pod kątem ewentualnych ograniczeń w korzystaniu z prawa własności i dysponowaniu majątkiem. Pominięcie tego punktu może mocno skomplikować Ci życie. Podpowiadam, na co w tym dokumencie zwrócić szczególną uwagę.

Od kilku lat księga wieczysta każdej nieruchomości dostępna jest online w bazie Ministerstwa Sprawiedliwości. Żeby przeanalizować zawartość, wystarczy znać jej numer.

Dowiesz się z niej, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości, oraz jakie ciążą na niej zobowiązania. Przy czym zbywającego może jeszcze reprezentować i w jego imieniu umowę zawierać ustanowiony notarialnie pełnomocnik.

Księgę wieczystą analizuje również bank, który ma udzielić kredytu na zakup mieszkania, domu, działki. Jeśli znajdzie w dokumencie określone zapisy, albo odmówi Ci finansowania mimo wykazania się przez Ciebie zdolnością kredytową, albo postawi dodatkowe warunki.

W tym miejscu zasygnalizuję jeszcze, że oprócz samych wpisów w księgach wieczystych mogą znajdować się tzw. wzmianki. Widnieją one na samej górze każdego działu. Oznaczają, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie / wykreślenie jakiegoś wpisu, ale nie został on jeszcze rozpatrzony.

Coraz częściej wzmianki są wstępnie opisywane. Jednak nie zawsze tak jest. To może być potencjalne ryzyko dla kupującego i banku finansującego transakcję. Nie do końca bowiem wiedzą, czego wniosek dotyczy. Do czasu wyjaśnienia sprawy bank może wstrzymać wydanie decyzji lub uruchomienie kredytu hipotecznego.

 Księga wieczysta – sprawdź dział I-O i I-Sp

Dział I księgi wieczystej z pozoru ma charakter techniczny, gdyż niby tylko opisuje nieruchomość. Jednak również tutaj mogą znaleźć się zapisy przekreślające szanse na kredyt hipoteczny. Chodzi o:

1. Rozbieżność w metrażu i przeznaczeniu nieruchomości
   Może wynikać np. z tego, że właściciel – w przeciwieństwie do rzeczoznawcy sporządzającego wymagany przez bank operat szacunkowy – zaliczył do powierzchni użytkowej mieszkania / domu pomieszczenia przynależne, czyli np. komórkę lokatorską, piwnicę. Te są mniej warte od powierzchni użytkowej służącej celom stricte mieszkaniowym. W księdze mogą też nie zostać ujawnione przeróbki prowadzące do powstania kolejnych pomieszczeń.

2. Nieuregulowany stan gruntów pod budynkiem
   Najczęściej dotyczy to lokali w starszych budynkach wielorodzinnych należących do spółdzielni / wspólnot. Zdarza się, że nie są one właścicielami działek, na których stoją administrowane przez nie budynki, albo nawet nie mają prawa użytkowania wieczystego takich gruntów.

3. Brak dostępu do drogi publicznej
   To problem kupujących domy i działki. Żeby bank zgodził się przyznać kredyt na zakup takiej nieruchomości, musi ona mieć zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub musi on odbywać się na zasadzie służebności gruntowej (przejazdu i przechodu) sąsiednich gruntów (informacja o tym znajduje się w dziale I-Sp). Dopuszczalne są też udziały w działce sąsiedniej prowadzącej do takiej drogi.

 Dział II KW do sprawdzenia przed zadatkiem

Z działu II księgi wieczystej dowiesz się, do kogo należy nieruchomość. Warto to sprawdzić jeszcze przed uiszczeniem zadatku czy innych przedpłat.

 Dział III księgi wieczystej – do sprawdzenia pod kątem praw, roszczeń i ograniczeń

W tej części mogą znajdować się wpisy o:

1. Prawie dożywocia
   Na tej podstawie określonej osobie przysługuje prawo zamieszkiwania w danej nieruchomości aż do swojej śmierci. W dodatku właściciel musi zapewniać takiej osobie: wyżywienie, ubranie i opiekę. Służebność dożywocia nie wygasa ze sprzedażą nieruchomości, tylko przechodzi na nowego właściciela. Znosi je jedynie akt zgonu dożywotnika albo złożone przez niego u notariusza oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa. Banki odmawiają kredytu na nieruchomość obciążoną takim zobowiązaniem.

2. Prawie służebności (osobistej / gruntowej)
   Może polegać np. na prawie zajmowania określonego pokoju w mieszkaniu (służebność osobista) albo przechodzenia / przejazdu przez daną nieruchomość (służebność gruntowa). Znosi się je tak samo jak prawo dożywocia. Również stanowi powód odmowy przyznania finansowania przez bank.

3. Wszczęciu egzekucji przez komornika
   To bardziej ostrzeżenie dla potencjalnego nabywcy chcącego posiłkować się kredytem hipotecznym. Banki są skłonne finansować raczej zakup w drodze licytacji (ale nie spłatę długów u komornika). Wówczas transakcja wiąże się z większymi formalnościami.

4. Roszczeniu zawarcia umowy przyrzeczonej
   Oznacza, że właściciel próbował już sprzedać nieruchomość komuś innemu, ale z jakiegoś powodu do tego nie doszło. Do czasu usunięcia tego wpisu lepiej wstrzymać się z zawieraniem transakcji i rozpoczynaniem procedury kredytowej w banku.

 Księga wieczysta nieruchomości – dział IV (hipoteka)

Może tu widnieć hipoteka banku obecnego właściciela, który jeszcze nie zdążył spłacić swojego zobowiązania. Dla banku osoby przymierzającej się do zakupu finansowanego kredytem nie musi to być problemem.

Wpis o hipotece może stać się problematyczny, jeśli:

• ma ona charakter przymusowy – dotyczy danin publicznoprawnych (np. względem ZUS-u, urzędu skarbowego),

• dotyczy innego niż bank wierzyciela, np. osoby prywatnej, firmy pożyczkowej (choć brzmi to absurdalnie, z mojej praktyki wynika, że banki akceptują hipoteki ustanowione tylko na rzecz innych podmiotów ze swojej branży).