Drugi rok na rynku finansowania hipotecznego trwa duże ożywienie. Jego tempo nawet przyspieszyło. Liczba i wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych rośnie bowiem po 50-60 proc. w ujęciu 12-miesięcznym. Systematycznie w górę idzie też średnia kwota zaciąganego zobowiązania.
Dochody z 800 plus a zdolność kredytowa w PKO BP
Najwyraźniej zwróciło to uwagę regulatora. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego postanowił więc przypomnieć bankom zapisy rekomendacji S. Skupił się zwłaszcza na tym, jak kredytodawcy powinni traktować dochody ze świadczenia „Rodzina 800 plus” w ocenie zdolności kredytowej. Przy okazji polecam mój tekst o tym, jak wygląda to w przypadku rodziców.
Efekt? PKO BP, czyli największy bank w Polsce, przestał akceptować dochody z 800 plus. To sprawiło, że zdolność kredytowa potencjalnych klientów tej instytucji zmniejszyła się w zależności od zarobków od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Negatywny wpływ tej zmiany jest odwrotnie skorelowany z zarobkami. Zatem im mniejsze dochody osiąga gospodarstwo domowe, tym bardziej odczuwa spadek zdolności kredytowej liczonej przez PKO BP wg nowej metodyki. Pokażę to na przykładach.
Rodzina 2+1 zarabiająca 10 tys. zł w czerwcu 2026 r. mogła liczyć na to, że bank pożyczy jej 674.500 zł. Obecnie jest to 597.900 zł, czyli o 76.600 (11 proc.) mniej.
Jednak w przypadku takiego samego gospodarstwa z dochodem 20 tys. zł zmiana wynosi już tylko -1 proc. (8900 zł): 1.506.050 zł teraz i 1.514.950 zł przed zmianami.
W czerwcu br. możliwości nabywcze rodziny 2+2 z dochodami 12 tys. zł bank oceniał na 851.550 zł. Po wdrożeniu zaleceń UKNF-u kwota ta zmalała o 20 proc. (168.100 zł) – do 683.450 zł.
Bank nie podał powodów decyzji. Prawdopodobnie zdecydowały względy:
polityczne (PKO BP jest kontrolowany przez skarb państwa) i
pragmatyczne (chęć utrzymania dobrych relacji z nadzorcą rynku, który decyduje m.in. o tym, jak dużą dywidendę spółka może wypłacić swoim akcjonariuszom, a w tym przypadku kwoty idą w miliardy złotych).
Zalecenia UKNF-u odnośnie do dochodów z 800 plus
Muszę przyznać, że bank trochę przesadził w swojej reakcji. Dlaczego?
UKNF nie zakazał akceptowania wpływów ze świadczenia „Rodzina 800 plus” przy ocenie zdolności kredytowej klientów. Zalecił bankom, by brały pod uwagę i różnicowały okres, w którym zasiłek będzie wypłacany. W praktyce chodzi o to, żeby brały pod uwagę dochód, którego kredytobiorca może racjonalnie oczekiwać w całym okresie kredytowania, a nie wyłącznie w chwili zawierania umowy o kredyt mieszkaniowy.
Innymi słowy: instytucje finansowe nie powinny uznawać dochodów z 800 plus za stabilne i stałe, jeżeli przewidywany okres otrzymywania świadczenia jest krótszy niż widniejący w umowie okres kredytowania.
Regulator zaznaczył, że osiąganie przez wnioskodawcę dochodów nieregularnych lub niestabilnych nie wyklucza możliwości udzielenia mu kredytu hipotecznego. Aczkolwiek bank musi odpowiednio uwzględnić ten fakt w ocenie możliwości regularnej obsługi zobowiązania przez osobę starającą się o finansowanie na cele mieszkaniowe.
Statystycznie kredyt hipoteczny w Polsce zaciągany jest na 23-24 lata. Świadczenie wypłacane jest do czasu ukończenia przez dziecko 18 lat. Nie bez znaczenia jest też fakt, że w polskich realiach potomek usamodzielnia się finansowo w wieku 26-27 lat. Zatem rodzice ponoszą koszty jego utrzymania i wychowania jeszcze po zakończeniu pobierania wsparcia.
Dla regulatora nie ma znaczenia, że klienci spłacają zobowiązanie przeciętnie po ok. 10 latach. Dlaczego? Bo to tylko średnia, która nie zawsze oddaje stan faktyczny. A tym jest widniejący w umowie termin spłaty całego zobowiązania.
Dochody z 800 plus a zdolność kredytowa w innych bankach
Czy śladem PKO BP pójdą inne podmioty i również przestaną akceptować dochody z 800 plus w ocenie zdolności kredytowej? Niekoniecznie. Z kilku powodów:
Już dziś podejście banków do tej kwestii jest mocno zróżnicowane
Przykładowo Bank Millennium w ogóle nie uwzględnia wpływów z tego świadczenia. W BNP Paribas to zależy, czy okres pobierania dodatku rodzinnego w całości pokrywa się z okresem spłaty zobowiązania. To wpisuje się w filozofię UKNF-u. Natomiast w ING Banku Śląskim przelewy z 800 plus stanowią tylko określoną część całkowitych dochodów klienta przyjmowanych do analizy.
Wiele zależy od sytuacji klienta
Rozważmy dwie sytuacje. Jeden wnioskodawca ma ustabilizowaną pozycję zawodową i pobiera świadczenie na dziecko będące w wieku 15-16 lat. Drugi dopiero zaczyna swoją karierę zawodową i właśnie przychodzi na świat jego potomek. W którym przypadku dochody z 800 plus będą mieć większe znaczenie? Oczywiście – w drugim.
Wg danych BIK-u średni wiek osoby zaciągającej kredyt mieszkaniowy wynosi 36 lat. Wtedy jej latorośl ma statystycznie 7-8 lat, gdyż kobieta w Polsce rodzi pierwsze dziecko w wieku 28-29 lat.Omawiane wytyczne mają charakter indywidualnych zaleceń, a nie rekomendacji sektorowej
Być może UKNF uznał, że PKO BP zbyt optymistycznie ocenia możliwości płatnicze swoich klientów hipotecznych.
Zatem zalecenia regulatora nie muszą wywołać trzęsienia ziemi na rynku kredytowym. Aczkolwiek pewien ślad zostawią. Dlaczego?
PKO BP to największy kredytodawca. Do tej pory korzystnie liczył zdolność. Dość szybko procesował sprawy. Zawsze warto było tam złożyć wniosek – tak na wszelki wypadek, gdyby inne banki odmówiły finansowania.
Jesteś w podobnej sytuacji i obawiasz się, jak zalecenia UKNF-u wpłyną na Twoją sytuację? Boisz się, że nie otrzymasz przez to kredytu na mieszkanie? Zgłoś się do mnie!
Jako profesjonalny ekspert kredytowy z Poznania jestem na bieżąco z metodyką liczenia zdolności kredytowej przez poszczególne banki. Wiem, na co zwracają uwagę. Dlatego jestem w stanie realistycznie ustalić, w której instytucji masz największe szanse na przyznanie finansowania w interesującej Cię wysokości. Zainteresowany? Skontaktuj się ze mną!