Niska marża czy niska prowizja? To powszechnie spotykany dylemat, przed którym staje wielu kredytobiorców poszukujących kredytu mieszkaniowego. Decydując się bowiem na finansowanie zakupu mieszkania kredytem hipotecznym zależy nam na tym, aby jego całkowite koszty były jak najniższe. Najczęściej musimy dokonać wyboru, co jest dla nas ważniejsze, gdyż wbrew pozorom, nie zawsze oprocentowanie jest najistotniejsze.

Oferty kredytów hipotecznych możemy podzielić na te, które oferują niskie marże, ale za to naliczają sobie wysokie prowizje, lub te, które mają wysoką marżę i brak prowizji. W gąszczu tych ofert, czasem trudno jest wybrać tę najkorzystniejszą. Jak można bowiem ustalić, co będzie dla nas bardziej opłacalne – niska marża, czy może brak prowizji? I od razu nasuwa się pytanie – co to właściwie jest marża kredytu? Co wpływa na jej wysokość?

Co to jest marża kredytu?

Marża kredytu hipotecznego to inaczej rzeczywisty dochód banku za udzielenie kredytu. Marża wraz ze stawką bazową wchodzi w skład oprocentowania kredytu, przez co bezpośrednio wpływa na jego koszt i wysokość naszej miesięcznej raty. Marża to wartość stała, a jej wysokość może się zmienić tylko za zgodą naszą i banku.
W przypadku kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach, stawką bazową jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli stopa procentowa, po której banki komercyjne są skłonne pożyczać sobie nawzajem pieniądze. Jest ona zmiennym elementem oprocentowania, a więc jeżeli jej wartość spadnie, to rata kredytu także się zmniejszy, a jeśli jej wartość wzrośnie, to rata kredytu wzrośnie.

Marża kredytu jest stałym składnikiem oprocentowania, istnieją jednak sytuacje, w których bank może zmienić jej wysokość. Przykładowo: jeśli zaciągniemy kredyt na promocyjnych warunkach i nie spełnimy jednego z wymogów, to marża zostanie podwyższona do wysokości określonej w umowie. Podobnie może się zdarzyć, kiedy zrezygnujemy z dodatkowego produktu finansowego, proponowanego przez bank w ramach tzw. sprzedaży krzyżowej (tzw. cross-selling), który był jednym z warunków obniżonej marży. Do takich produktów można zaliczyć m.in. karty kredytowe, konta osobiste i ubezpieczenia. Jednak zanim zdecydujemy się na takie rozwiązanie, powinniśmy sprawdzić, czy w ogólnym rozliczeniu opłaty nie będą większe.

Jak liczona jest prowizja za udzielenie kredytu?

Ważne jest to, że prowizja jest liczona od kwoty kredytu i pobierana “z góry”. Zwykle proponowane są dwie formy jej uregulowania – za pomocą jednorazowej płatności w momencie zawierania umowy bądź w ratach (zostanie ona wtedy wliczona w kredyt). Jeżeli zdecydujemy na drugi wariant, to całkowity koszt kredytu wzrośnie, a więc rata również będzie wyższa.

Istotny jest też tzw. wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) – jest to stosunek kwoty zobowiązania do wartości nieruchomości. Im niższy jest ten wskaźnik, tym kredyt dla banku jest mniej ryzykowny, a tym samym niższa marża, co dla kredytobiorcy oznacza mniejszy koszt.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma stałej marży banku oraz zmiennej stopy rynkowej (WIBOR(R)). Najczęściej wynosi około 3%. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę dodatkowe opłaty. Dlatego, porównując koszty, należy zwracać uwagę na całkowity koszt kredytu, a nie tylko samo oprocentowanie.

Warto wiedzieć: Prowizja od kredytu hipotecznego to jednorazowa opłata pobierana przez bank, która podlega indywidualnym negocjacjom.

Wysokość prowizji stanowi procent od wartości kredytu. Warto nadmienić, że funkcjonują różne rodzaje prowizji bankowej, m.in. prowizja za udzielenie kredytu, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, prowizja wyrażona w innej formie. Jeżeli zatem zdecydujemy się wcześniej spłacić kredyt, może zdarzyć się tak, że bank doliczy nam prowizję, która zrekompensuje mu utratę odsetek.

Jest jeszcze jeden aspekt, na który należy zwrócić uwagę – jest to ubezpieczenie. Bardzo często banki w zamian za brak prowizji, wymagają przystąpienia do ubezpieczenia. Wiąże się to z wysokimi kosztami, które będziemy zmuszeni ponosić przez długie lata. Jak tego uniknąć? Przede wszystkim warto przeliczyć, w jakim stopniu i czy w ogóle to się nam to opłaca. Oprocentowanie może być niższe, prowizja zerowa, natomiast ubezpieczenie horrendalnie wysokie. I tu może kryć się pułapka – zamiast zyskać możemy stracić. Posiadasz może polisę na życie? Istnieje szansa, że będzie ona honorowana, co pozwoli to zaoszczędzić pieniądze.

Niska marża czy brak prowizji – co wybrać?

Odpowiedź na to pytanie zależy w szczególności od naszych preferencji i zamiarów. Jeśli planujemy szybką spłatę kredytu hipotecznego, to raczej powinniśmy zdecydować się na brak prowizji, kosztem wyższej marży. W tym przypadku opcja z niską marżą wraz z prowizją za uruchomienie i wcześniejszą spłatę, prawdopodobnie wyjdzie drożej niż oferta z ciut wyższą marżą, ale za to bez dodatkowych prowizji.

Jeżeli jednak zdecydujemy się zaciągnąć kredyt na długi okres, np. 25, 30 lat, to korzystniej dla nas jest wybór wariantu z niższą marżą. W tej sytuacji prawdopodobnie będziemy musieli zapłacić prowizję w wysokości około 2-3% (w zależności od banku) od kwoty zobowiązania. Jednak nie zachodzi konieczność jej uregulowania w formie jednorazowej opłaty, gdyż jest także możliwość jej skredytowania. Warto podkreślić, że niższa marża to niższe oprocentowanie, a więc mniejsza miesięczna rata. W związku z tym nasz budżet domowy nie zostanie aż tak dotkliwie obciążony.

Podsumowanie

Finansowe skutki wyboru kredytu hipotecznego będziemy odczuwać przez kilkanaście lub nawet przez kilkadziesiąt lat. Dlatego przede wszystkim musimy wybrać mądrze. I nie kierować się jedynie podpowiedziami znajomych, jakimiś zasłyszanymi informacjami itp.
Jeżeli nadal mamy wątpliwości, co powinniśmy wybrać, to na pewno warto skorzystać z usług doświadczonych doradców kredytowych, którzy dokonają kompleksowej analizy tematu i doradzą, jaki wariant kredytu będzie najbardziej opłacalny.