Jestem ekspertem kredytowym, który pomaga w zdobyciu kredytów hipotecznych na wymarzone mieszkanie, ale działam kompleksowo – doradzam również przy wyborze nieruchomości, sprawdzając jej stan prawny i wiele innych aspektów. Dziś przekonasz się, co warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości.

Zanim przejdziemy do meritum, krótkie wyjaśnienie – nieruchomości dzielimy na te z rynku wtórnego (w uproszczeniu mieszkania “używane”) oraz na te z rynku pierwotnego (“nowe”, od dewelopera). W zależności od tego, czy zdecydujesz się na mieszkanie czy dom z rynku wtórnego, czy pierwotnego, musisz pamiętać o kilku ważnych aspektach.

Nieruchomość z rynku wtórnego – co, zanim kupisz?

Posiadanie podstawowej wiedzy na temat nieruchomości z rynku wtórnego pozwoli Ci zaoszczędzić czas, nerwy, a często i pieniądze. Skoro o pieniądzach mowa, to pierwsze, na co zwrócisz uwagę, to cena nieruchomości. Zdarza się, że nieruchomość jest wyceniana zbyt wysoko, co może rodzić problemy w procesie przyznawania kredytu hipotecznego, dlatego, że bank również wycenia nieruchomość, na którą chce pożyczyć pieniądze. Cena nieruchomości zależy od wielu czynników – lokalizacji, metrażu, jej stanu. Pomagam klientowi w rozwiązaniu tego dylematu – jeśli mieszkanie jest zbyt drogie, mamy większe pole do negocjacji.

Lokalizacja również jest istotna. Mowa tutaj nie tylko o infrastrukturze – bliskości przystanków, lokali usługowych, czy sklepów, ale też o tym, czy okolica uchodzi za “bezpieczną”, czy też mniej. Zwłaszcza w dużych miastach, występują dzielnice, które nie cieszą się zbyt dobrą sławą. Lokalizacja to również sąsiedzi, zanim kupisz mieszkanie, warto podpytać nie tylko sprzedającego, ale również ich samych – to nic złego, przecież być może wkrótce Ty będziesz ich nowym sąsiadem.

Stan fizyczny. Nieruchomości do generalnego remontu są tańsze, aniżeli te gotowe do wprowadzenia, czy też drobnego odświeżenia. Zastanów się, czy masz czas i środki, aby rozkuwać ściany, wymieniać rury, cyklinować parkiety, czy jednak wolałbyś wprowadzić się do mieszkania czy domu przygotowanego do zamieszkania. Gusta i potrzeby są różne – niektórzy wolą urządzić się po swojemu, inni wybierają styl narzucony przez zbywcę. Poza oceną stanu samego mieszkania, jeśli na nie się zdecydujesz, przyjrzyj się też, jak wygląda sam budynek, jego klatka schodowa. Podpytaj, kiedy były wykonywane remonty, np. elewacji czy dachu.

Stan prawny nieruchomości. Im starsza nieruchomość, tym większe prawdopodobieństwo, że jest obciążone, np. służebnością. Służebność to nic innego, jak prawo lokatora do dożywotniego mieszkania w danej nieruchomości z opcją jej sprzedania…z lokatorem właśnie. 

Z kwestii prawnych – niesamowicie istotnych, jest również sprawdzenie, czy mieszkanie faktycznie należy do osoby, która chce nam je sprzedać. Jeśli mamy numer księgi wieczystej nieruchomości, możemy sprawdzić jej zapisy korzystając np. z ogólnodostępnej strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeśli księga wieczysta nie była prowadzona w sposób elektroniczny i chcemy nabyć mieszkanie spółdzielcze, właściciel powinien przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni, że ma prawo do sprzedaży lokalu. Zdarzały się już na polskim rynku nieruchomości oszustwa, w których osoba podszywająca się pod właściciela sprzedawała mieszkanie, działając do spółki z nieprawdziwym notariuszem. Wszystkie kwestie, w tym prawne sprawdzę dla Ciebie.

Nieruchomość z rynku pierwotnego, o czym pamiętać?

Również, gdy chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, czyli nowe i będziesz jego pierwszym właścicielem, są aspekty, na które szczególnie powinieneś zwrócić uwagę. Jakie?

Podobnie, jak w przypadku rynku wtórnego, istotna jest cena nieruchomości. Deweloperzy określają cenę za metr kwadratowy, biorąc pod uwagę metraż, lokalizację, czy też standard w jakim mieszkanie będzie wykończone. Cena więc będzie się zmieniać, w zależności od tego, czy otrzymasz mieszkanie w stanie deweloperskim, czyli tzw. “gołe ściany” i posadzki, czy też wybierzesz wykończenie pod klucz.

Lokalizacja również jest niezwykle istotna – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie o działkę budowlaną w centrum miasta trudno, mieszkania czy domu z rynku pierwotnego budowane są raczej w dzielnicach oddalonych od centrum, czy też na obrzeżach. W tej sytuacji istotna jest infrastruktura i jej przystosowanie do zamieszkania – drogi, chodniki, punkty usługowe, sklepy czy połączenie z różnymi częściami miasta.

Wiarygodność dewelopera to trzecia, a dla niektórych pierwsza z kwestii, na którą zwraca się uwagę przy rozważaniu zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Historii o deweloperach, którzy zbankrutowali, zostawiając swoich klientów z dosłowną dziurą w ziemi i kredytem hipotecznym, jest pewnie tyle samo, co tych z osobami podszywającymi się pod właścicieli mieszkań z rynku wtórnego. Warto więc poczytać opinie o deweloperze, sprawdzić jego wcześniejsze inwestycje w internecie, czy nawet pojechać i podpytać mieszkańców o te, które już powstały, o kontakt z deweloperem i sprawność, z jaką wykonywał prace. Sprawdzę dla Ciebie te kwestie, w tym to, czy deweloper w ogóle ma prawo do dysponowania gruntem czy też pozwolenie na budowę. Pomogę Ci również na etapie podpisywania umowy przedwstępnej, aby uniknąć kruczków, czy dwuznacznych zapisów chroniących tylko jedną stronę.

Wykończenie mieszkania lub domu i jego odbiór. Kolejna istotna kwestia już po podpisaniu umowy deweloperskiej i odbiorze kluczy. Podczas spotkania z przedstawicielem dewelopera, powinieneś dokonać skrupulatnego odbioru swojego lokum. Sprawdzić dokładny metraż, poprawność wykonania prac wykończeniowych, w tym np. takiej niuanse, jak wysokość otworów na drzwi! Warto w tym celu zatrudnić wyspecjalizowaną osobę, która będzie wiedziała na co zwrócić uwagę, jakich pomiarów dokonać, sporządzi też własny protokół do wglądu dla dewelopera. Jeśli podczas odbioru wynikną jakieś nieścisłości, deweloper ma obowiązek usunięcia usterek, a nawet zwrotu części pieniędzy, jeśli różnica w metrażu w umowie deweloperskiej jest znaczna.

Niezależnie czy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego, powinieneś zwrócić uwagę na wiele kwestii, które wpłyną nie tylko na ostateczną cenę nieruchomości, ale również na wysokość raty kredytu. Kompleksowo prowadzę moich klientów przez proces zakupu nieruchomości, do sprawdzenia jej stanu fizycznego i prawnego, aż po finansowanie. Zapraszam!