Coraz więcej jest sytuacji na rynku nieruchomości, w których ktoś kupuje nieruchomość z rynku pierwotnego po to, żeby ją wyremontować, a następnie sprzedać po wyższej cenie (tzw. flip). Takie sytuacje mają miejsce nie tylko na rynku wtórnym – są bowiem osoby, które chętnie kupią gotowe do wprowadzenia, NOWE mieszkanie.

W trakcie zakupu tego mieszkania od dewelopera, w dniu przenoszenia własności zakładana jest KSIĘGA WIECZYSTA dla pierwszego właściciela (inwestora). Dzisiaj rozpatrzenie takiego wniosku w sądzie (o założenie KW) trwa około 6 miesięcy. Zobaczmy więc, co się dzieje, gdy remont i gotowość do dalszej sprzedaży, nastąpi np. po 2 miesiącach od kupna.

Sprzedawca znajduje kupca. Dana osoba chce sfinansować zakup kredytem hipotecznym:

95% banków nie udzieli kredytu na mieszkanie, które nie ma jeszcze księgi wieczystej

Większość banków nie zabezpieczy się na nieruchomości, dla której księga wieczysta jest w trakcie zakładania. Jest to związane z tym, że potencjalnie istnieje ryzyko, że sąd może wniosek o założenie KW z różnych powodów odrzucić.

Czy są na to jakieś sposoby? Opowiem Wam dzisiaj o trzech:

1. EKSPEKTATYWA (wierzytelność przyszła)

Pierwsze rozwiązanie polega na skorzystaniu z ekspektatywy. „ekspektatywa” czyli „nadzieja”, „widok na przyszłość”, w świecie prawnym oznacza realne rozwiązanie zastępcze dla nieruchomości, których księgi wieczyste są w trakcie zakładania.

Polega to na tym, że transakcję sprzedaży musi zrealizować ten sam notariusz, który zrealizował pierwszą transakcję zakupu tego mieszkania przez inwestora od dewelopera (dlatego, że to on składał wniosek o założenie KW). Banki mimo tego, robią to bardzo niechętnie i standardowo żaden z nich tego nie zrobi. Natomiast warto zawsze próbować, jest szansa, że trafimy na analityka, który spojrzy na naszą transakcję przychylnie i w ramach odstępstwa wyda decyzję pozytywną. Do wniosku koniecznie należy dołożyć kopie wniosku wieczystoksięgowego o założenie KW, który został złożony przez notariusza podczas pierwszego przeniesienia własności.

2. Księga wieczysta lokalu – jako warunek do umowy/uruchomienia kredytu

Kilka linijek wyżej wspomniałem, że zawsze warto próbować indywidualnie mimo tego, że odgórne stanowisko banku jest inne. Ostatnio miałem sytuację, gdzie składaliśmy wniosek bez KW (była w trakcie zakładania). Bank analizował wniosek przez 2 miesiące.

Zdolność, wycena, wszystko się zgadzało, ale brakowało KW. W tym przypadku nie chcieli się zgodzić na ekspektatywę. W międzyczasie, dzięki usilnym staraniom pośrednika nieruchomości, udało się przyspieszyć założenie KW w sądzie. Dzień po tym, gdy poinformowałem bank, że lokal posiada już KW, klientka otrzymała ostateczną decyzję pozytywną i podpisała umowę. Gdybyśmy czekali bezczynie na założenie KW, stracilibyśmy 2 miesiące.

3. UMOWA CESJI

Inwestor kupuje od dewelopera mieszkanie w cenie 300 tysięcy złotych. Umowa cesji umożliwia mu to, że wpłaca przykładowo 30 tysięcy złotych, a pozostałe 270 tysięcy złotych czeka na odpowiedni moment – np. znalezienie kupca na wyremontowaną nieruchomość. Inwestor może tę nieruchomość remontować, może ją odsprzedać z zyskiem JESZCZE PRZED WPŁATĄ pozostałej kwoty. Nowy właściciel mieszkania, wchodzi do umowy jako cesjonariusz. Wtedy kupujący wpłaca 30 tysięcy inwestorowi, a 270 deweloperowi i finansuje np. kredytem hipotecznym. Oczywiście nie każdy przypadek tak wygląda, jest kwestia odstępnego, remontu itp. Każdy przypadek należy rozpatrzyć indywidualnie (nie każdą transakcję można sfinansować w ten sposób).

Są banki, które kredytują takie transakcję. Nie jest to łatwe, ale jest możliwe.

Z chęcią pomagam realizować nawet bardzo trudne transakcje, zapraszam 🙂