Zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego banki tak skrupulatnie wyliczają zdolność kredytową oraz dlaczego dla każdego z nich Twoja zdolność może się różnić? Dlaczego, zawsze przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, warto tę zdolność sprawdzić? Odpowiedź jest prosta – banki dążą w ten sposób do zminimalizowania tzw. ryzyka kredytowego, co oznacza, że w razie kłopotów finansowych przy spłacie kredytu odzyskają część lub całość należności. Jak się zabezpieczają?

Jak banki zabezpieczają kredyt hipoteczny?

W interesie banków leży przede wszystkim zachowanie płynności finansowej i stabilnej pozycji na rynku i wypłacalności. Właśnie z tego względu niezbędne jest zabezpieczenie kredytu, które pozwoli im na odzyskanie części lub całości zadłużenia w momencie, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie go spłacać. Oczywiście bank może z niego skorzystać, ale nie musi. Jakie są najpopularniejsze formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego przez banki?

Hipoteka umowna

Banki w przypadku kredytów hipotecznych stosują zabezpieczenie właśnie w postaci hipoteki umownej. Oznacza to, że kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, zgadzasz się na to, aby do momentu jego spłaty przez Ciebie, bank posiadał ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Hipoteka wygaśnie wtedy, gdy spłacisz zobowiązanie, a sąd wykreśli ją z ksiąg wieczystych. W przeciwnym wypadku, gdy nie spłacisz kredytu, bank ma prawo dochodzić swoich należności z Twojej nieruchomości.

Wkład własny

Zabezpieczeniem dla banku jest też wkład własny, który musisz posiadać, żeby wziąć kredyt hipoteczny. Wielu osobom uzbieranie konkretnej kwoty (min. 10% wartości kredytu, optymalnie 20%), spędza sen z powiek, dla banku jest to jednak potwierdzenie, że klientowi zależy na inwestycji, jaką jest zakup nieruchomości. Im wyższy wkład, tym większa wiarygodność.

Dodatkowy wnioskodawca

Znalezienie osoby trzeciej, to rozwiązanie stosowane w momencie, gdy kredytobiorca nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. Polega na wskazaniu osoby trzeciej, która, w razie kłopotów finansowych kredytobiorcy, weźmie na siebie spłatę rat za zobowiązanie.

Ubezpieczenie pomostowe

Kiedy bank uruchomi kredyt, musi wpisać się do księgi wieczystej jako wierzyciel. Wniosek o wpis hipoteki składa się jeszcze przed uruchomieniem kredytu (na rynku wtórnym). Do czasu uprawomocnienia się tego wpisu, bank nalicza dodatkową opłatę (najczęściej podwyższając marżę) w postaci ubezpieczenia pomostowego. To tak zwana opłata, za okres przejściowy. Czas uprawomocnienia się takiego wpisu zależy od działania danego sądu. Nie powinien jednak przekroczyć trzech miesięcy.

Jak Ty się możesz zabezpieczyć?

Najważniejszą formą zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest jego ubezpieczenie. Chroni ono Ciebie i Twoją rodzinę w przypadku zdarzeń losowych – zniszczenia nieruchomości, np. wskutek pożaru, powodzi, choroby, czy też śmierci. Omówię teraz najważniejsze formy ubezpieczeń i różne sytuacje, abyś lepiej zrozumiał, w jaki sposób zabezpieczają Ciebie, Twoją rodzinę i nieruchomość.

Ubezpieczenie na życie (na wypadek śmierci) to produkt z punktu widzenia prawa nieobowiązkowy, coraz częściej jednak bank dorzuca je w pakiecie – to zobowiązanie na lata, a tak, jak pisałem wcześniej, bankowi zależy na zminimalizowaniu ryzyka. Chroni ono instytucję w momencie, gdy nastąpi śmierć, a zobowiązanie nie zostanie w całości spłacone. W tym wypadku to ubezpieczyciel wypłaca należność bankowi, a mieszkanie przechodzi na własność spadkobierców – rodziny. Możesz skorzystać ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank, tutaj jednak warto zwracać uwagę na to, jak skonstruowane jest OWU oraz jaka jest wysokość składki. Zachęcam Cię jednak do przejrzenia ofert innych firm ubezpieczeniowych – często okazuje się, że mają korzystniejsze warunki. Mogę zająć się tym dla Ciebie i porównać oferty ubezpieczenia na życie, analizując ich najważniejsze aspekty, a ostatecznie finalizując proces ubezpieczenia Cię i załatwienia formalności w banku.

Ubezpieczenia na wypadek utraty pracy nie rekomenduje. Taki produkt teoretycznie ochroni Cię na 6, czy 12 miesięcy – wtedy z tego tytułu będą opłacane raty kredytu. Natomiast, żeby się to wydarzyło, utrata pracy musi wystąpić z konkretnego powodu np. likwidacja stanowiska pracy lub zwolnienia grupowe. Niezależnie czy jesteś singlem, czy też masz rodzinę, najlepszym zabezpieczeniem, przed utratą dochodów są oszczędności.

Dla banku, informacja, że nie jesteś w stanie spłacać raty kredytu, nie będzie istotna – dla niego liczy się terminowość w spłacie zobowiązania.

Ubezpieczenie na wypadek inwalidztwa gwarantuje pomoc w spłacie kredytu w momencie trwałego inwalidztwa, które nastąpiła w ramach nieszczęśliwego wypadku i uniemożliwia dalszą pracę. Firma ubezpieczeniowa pomoże w spłacie po przedstawieniu zaświadczenia o stwierdzeniu trwałego inwalidztwa, np. pismo z ZUS. Podobnym jest ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy, np. wskutek wcześniej wspomnianego nieszczęśliwego wypadku – tutaj ubezpieczyciel również spłaci za Ciebie zobowiązanie.

Ubezpieczenie na wypadek poważnego zachorowania to również forma ochrony, którą powinieneś rozważyć. W zależności od zakresu obejmuje „typowe” choroby takie, jak nowotwory, udary mózgu czy zawał serca, jak i te mniej spotykane. Ubezpieczenie zapewnia wsparcie w procesie leczenia, może też rekompensować część utraconych dochodów – to szczególnie istotne w kontekście kredytu hipotecznego.

Jedynym, obowiązkowym ubezpieczeniem wymaganym przez bank, jest ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, w tym powodzi czy pożaru. Można je zawrzeć ze współpracującym z bankiem ubezpieczycielem lub zrobić to na własną rękę, z zastrzeżeniem, że ubezpieczenie musi spełniać wymogi banku. W razie zdarzenia losowego, ubezpieczyciel wypłaci pieniądze, jednak nie Tobie, a bankowi na poczet spłaty kredytu.

Zabezpieczenie kredytu to istotna kwestia z punktu widzenia banku, ale również Twojego. Zwłaszcza formy ubezpieczeń wymienione wyżej przyczynią się do tego, że wizja długoletniego kredytu hipotecznego nie będzie Ci spędzała snu z powiek. Pamiętaj, że nie musisz decydować się na produkty oferowane przez bank – ubezpieczenie możesz wybrać w dowolnej firmie. Skontaktuj się ze mną, a dobierzemy ofertę dostosowaną do Twoich potrzeb.