Marzyłeś o budowie domu i w końcu udało Ci się podjąć tę decyzję – chcesz to zrobić! Przed Tobą szereg formalności, które na pierwszy rzut oka wydają się przytłaczające i nie do przeskoczenia, ale, jak to mówią  “nie taki diabeł straszny, jak go malują”, a w tym artykule postaram się Cię przez nie gładko przeprowadzić.

Na budowę domu składa się kilka etapów, począwszy od zakupu działki, przez ustalenie projektu nieruchomości, uzyskanie pozwoleń na budowę, przygotowanie terenu, wreszcie ruszenie z budową, co często wiąże się również z potrzebą wzięcia kredytu hipotecznego na budowę domu. Dużo? Rozłóżmy to przedsięwzięcie na czynniki pierwsze.

Zakup działki pod budowę domu – na co zwrócić uwagę?

Zakup działki pod budowę domu to drugi najważniejszy krok, zaraz po podjęciu decyzji, że chcesz mieć niezależną nieruchomość. Istotne jest dobre przemyślenie i dłuższe zastanowienie się nad jej wyborem. Nie będzie przecież możliwości “przeniesienia” domu w inne miejsce – zostanie tam na długie lata. Decyzję o tym, czy na danym terenie można postawić dom podejmuje i uchwala Rada Gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dokument określa, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, jak wysokie mogą być budynki, jak przebiegają linie zabudowy.

W dokumentacji Gminy warto też sprawdzić, jakie inwestycje są przewidziane i planowane w najbliższym otoczeniu  upatrzonej działki (potencjalnie droga szybkiego ruchu, centrum handlowe etc). Poza sprawdzeniem warunków wokół działki, istotne jest też określenie, czy przyłączenie do działki mediów (kanalizacji, wody, gazu) nie będzie sprawiało problemów. Jeśli udało Ci się przejść przez pierwszy etap i kupić upragnioną działkę, czas przejść do kolejnego punktu.

Projekt budowy domu – projekt architektoniczny-budowlany

To część, która jest porównywalnie przyjemna do pierwszego przekroczenia progu drzwi w nowo wybudowanym domu. Planowanie tego, jak nieruchomość będzie wyglądała oznacza wybór projektu architektoniczno-budowlanego. Na podstawie danych zawartych w MPZP i wymiarów działki możesz wybrać gotowy projekt spośród tysięcy, opatrzonych szczegółowymi wizualizacjami albo skorzystać z pomocy architekta, który przygotuje dla Ciebie projekt indywidualny. Pamiętaj, że do budowy potrzebne są dwa projekty – budowlany i wykonawczy, ustal więc, w przypadku drugiej opcji zakres prac specjalisty.

Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy – w pierwszym przypadku istotna będzie cena – zdecydowanie niższa, niż gdybyśmy zdecydowali się na indywidualny projekt. Musisz też wiedzieć, że projekt katalogowy musi spełniać warunki określone w MPZP. Może się więc okazać, że któryś z gotowym projektów będzie Ci się podobał, ale nie będziesz w stanie przenieść go na realia kupionej działki. Gotowy projekt musi zostać również zaadaptowany do działki, na której dom ma zostać zbudowany z uwzględnieniem granic, przyłączy mediów, rozplanowania budynków czy układu zieleni.

Pozwolenie na budowę domu czy zgłoszenia zamiaru budowy domu – co wybrać?

Nowelizacja ustawy prawa budowlanego sprawiła, że nie jest już konieczne ubieganie się o pozwolenie na budowę, o ile obszar oddziaływania budowy nie wykracza poza granice działki. Innymi słowy – zgłoszenie zamiaru budowy to procedura uproszczona, oszczędzająca Twój czas. Może się jednak okazać, że organ administracji, do którego wniosłeś zgłoszenie wniesie sprzeciw i procedura wydłuży się, w takiej sytuacji wnioskowanie o pozwolenie na budowę i uzyskanie go może okazać się szybsze. Decyzja należy do Ciebie, którą opcję wybierzesz.

Zgłaszając zamiar budowy domu, musisz się liczyć z dostarczeniem takich dokumentów, jak 4 egzemplarze projektu budowlanego z opiniami, pozwoleniami i uzgodnieniami oraz oświadczeniem, że osoba, która projekt wykonała należy do właściwej samorządowi izby, np. izby architektów. Dodatkowo niezbędne będzie oświadczenie o posiadanym prawie do wykorzystania nieruchomości na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Po złożeniu stosownych dokumentów, właściwy organ administracji ma 21 dni, aby wnieść sprzeciw, bo np. budowa narusza MPZP albo inne przepisy lub budowa może spowodować pogorszenie środowiska. Powodów sprzeciwów jest wiele. Jeśli w ciągu 21 dni sprzeciwu nie będzie, odbierzesz ostemplowany projekt budowlany z urzędu i możesz rozpocząć budowę. Ważne jest to, że masz na rozpoczęcie 3 lata – jeśli w ciągu tego czasu prace się nie rozpoczną, musisz zgłosić zamiar rozpoczęcia budowy ponownie.

Rozpoczęcie budowy domu po zgłoszeniu zamiaru budowy domu

Zatwierdzenie przez organ administracji zgłoszenia zamiaru budowy domu to nie koniec formalności. Na tym etapie musisz powiadomić właściwy organ, kiedy ruszasz z pracami budowlanymi, dostarczając takie dokumenty, jak:

• oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową, sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia – dokument nie może być bezterminowy
• informacje dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia na budowie
• jeśli ustanowiony jest nadzór inwestorski, również inspektor nadzoru inwestorskiego musi oświadczyć pisemnie, że taką funkcję przyjął

W widocznym miejscu od strony drogi publicznej musi pojawić się tablica informująca o budowie – rodzaju prac budowlanych, adresie, numerze pozwolenia na budowę oraz dane osób nadzorujących budowę.

Tak, jak rozpoczęcie budowy, tak i jej zakończenie należy odpowiednio udokumentować, co wiąże się z kolejnymi formalnościami. Zgłoszenia zakończenia robót budowlanych dokonujesz w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, jeśli to konieczne do tego samego organu musisz wystąpić o pozwolenie na użytkowanie. Po tych formalnościach czeka Cię jeszcze wizyta w geodezji, w celu nadania numeru nieruchomości, wpis do księgo wieczystej oraz meldunek w gminnym wydziale spraw obywatelskich. Teraz nie pozostaje Ci nic innego, jak przekręcić klucz i przejść przez próg swojego wymarzonego domu. Proste, prawda? 🙂

Oczywiście zdaję sobie sprawę, że dla kogoś, kto buduje dom pierwszy raz, formalności mogą okazać się zawiłe i przytłaczające. Skontaktuj się ze mną – mam za sobą dziesiątki takich dokumentów i procedur wykonywanych dla moich klientów – dzięki naszej współpracy, pomogę Ci przejść przez kolejne etapy “papierologii” możliwie jak najbardziej bezstresowo.