Pierwsza wizyta u pośrednika kredytowego często jest wielką niewiadomą. Nie wiesz, jak będzie przebiegać, jak wyglądają formalności w przypadku kredytu hipotecznego, wreszcie, jakie pytania zadać.  W artykule wskażę Ci najczęściej zadawane przez moich klientów pytania i potencjalne odpowiedzi, bo musisz pamiętać, że aktualną sytuację finansową i potrzeby każdego klienta rozpatruję indywidualnie.

Kredyt hipoteczny – o co zapytać eksperta kredytowego?

Oto najczęściej zadawane pytania, które dostaję na spotkaniu z klientem, zwłaszcza, jeśli ubiega się o pierwszy kredyt hipoteczny

1. Jaka jest moja zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa stanowi punkt wyjścia do dalszych rozmów, dlatego to pytanie często pada jako pierwsze. Odpowiedź na nie pozwala na określenie, o jaką kwotę możesz wnioskować. Aby na nie odpowiedzieć, będę potrzebował informacji o Twoich dochodach, ale też zobowiązaniach, np. innych kredytach, pożyczkach, stałych kosztach utrzymania – warto, abyś przygotował te dane już na spotkanie ze mną.

2. Jaki jest wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wkład własny stanowią środki, które musisz wpłacić osobie sprzedającej tytułem części ceny za nieruchomość. Wysokość wkładu własnego wymaganego przez bank do uruchomienia kredytu wynosi najczęściej od 10 do 20% wartości nieruchomości, w zależności od wymagań konkretnego banku. Wartość ta może być inna, bo banki czasami indywidualnie rozpatrują sytuację każdego kredytobiorcy.

Oznacza to, że wnioskując o kredyt hipoteczny na mieszkanie o wartości 300 000 zł, musisz przygotować się na wkład własny w wysokości od 30 do 60 tys. złotych. Oprócz tych oszczędności, musisz wziąć pod uwagę również opłaty związane z prowizją dla banku, opłaty notarialne, prowizję dla biura nieruchomości oraz podatek PCC stanowiący 2% wartości nieruchomości z rynku wtórnego.

3. Kredyt hipoteczny – jak długo trwają formalności?

Oczywiste jest to, że chciałbyś do minimum skrócić czas oczekiwania na kredyt na mieszkanie czy dom. W przeciwieństwie jednak do kredytów na mniejsze kwoty – gotówkowych, na samochód, formalności związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego trwają dłużej. Przygotowanie niezbędnych informacji do obliczenia Twojej zdolności kredytowej, podpisanie umowy przedwstępnej, zorganizowanie potrzebnych dokumentów, wizyty u notariusza, wreszcie, złożenie wniosku o kredyt i jego rozpatrzenie przez bank sprawia, że proces ten trwa średnio od 1 do 2 miesięcy. Po podpisaniu umowy kredytowej, transze dla sprzedającego są wypłacane już zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie.

4. W czym dokładnie pomaga pośrednik kredytowy?

Od samego początku ramy współpracy między Tobą a pośrednikiem kredytowym powinny być jasno określone. To powoduje, że każda ze stron wie czego może wymagać od siebie nawzajem. Twoje zaangażowanie w sprawę jest równie istotne, co specjalisty. Im więcej zadajesz pytań, im bardziej jesteś dociekliwy,  tym lepiej. Pamiętaj, że gracie do tej samej bramki. Na co możesz liczyć ze strony dobrego pośrednika kredytowego:

– otrzymasz klarowną informację na temat Twojej zdolności kredytowej, w co najmniej kilku bankach

– pomoc w sprawdzeniu nieruchomości

– pomoc w przygotowaniu umowy przedwstępnej

– pomoc w doborze banków do złożenia wniosków kredytowych

– złożenie wniosków do wybranych banków w Twoim imieniu

– stałe informowanie Ciebie, o postępach procesu kredytowego

– negocjacje cenowe z bankami, które wydały decyzje kredytowe

– analiza decyzji oraz umowy kredytowej

– pomoc w podpisaniu umowy kredytowej

– pomoc w uruchomieniu kredytu

5. Dobry ekspert kredytowy, czyli jaki?

Jak w każdej branży, przekrój osób zajmujących się daną dziedziną jest bardzo duży. Dobry pośrednik kredytowy to osoba, którą cechuje:

– indywidualne podejście do potrzeb każdego klienta,

– duże zaangażowanie w sprawę,

– cierpliwość i empatia,

– myślenie kategoriami – jak najlepiej dla klienta,

– umiejętność pomocy w nawet najbardziej złożonych sprawach,

– wysoki poziom merytoryczny – biegłość w rozwiązaniach dostępnych na rynku,

– prowadzenie klienta od początku do końca, sprawdzony uporządkowany proces,

– responsywność, komunikatywność i ciągły kontakt z klientem,

Jeśli wyczujesz, że osoba, z którą rozmawiasz, posiada większość z tych cech, możesz jej zaufać.

6. Z czego składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów. Są nimi marża oraz WIBOR. Pierwszy z nich to parametr, który określa zarobek banku. Marża jest stała i jest jasno określona w umowie kredytowej. Obowiązuje na niezmiennych warunkach, przez cały okres, w którym będziesz spłacać zobowiązanie. Może zostać zmieniona jedynie wtedy, kiedy obydwie strony (klient oraz bank) wyrażą na to zgodę. WIBOR (w Polsce) – jest to stawka referencyjna służąca do wyznaczania oprocentowania kredytu. Jest to wartość zmienna, nie ma na nią wpływu ani klient, ani bank, który pożycza pieniądze. Aby lepiej zrozumieć o co chodzi, musisz wiedzieć, że banki udzielając kredytu hipotecznego, nie pożyczają swoich pieniędzy. Bank pożycza pieniądze od swoich klientów, którzy mają w nim konta, lokaty czy depozyty (płacąc im oczywiście określony procent) lub od innego banku. WIBOR to wartość, po jakiej banki między sobą pożyczają sobie pieniądze.

Na oprocentowanie kredytu składają się więc dwa elementy: marża + WIBOR.

Dla przykładu = 1,8% marża banku + 1,7% stawka wibor = 3,5% oprocentowanie kredytu

7. Jak wygląda proces kredytowy?

Proces kredytowy może się rozpocząć dopiero w momencie, kiedy znalazłeś nieruchomość, a tak naprawdę w momencie, kiedy masz podpisaną umowę przedwstępną lub rezerwacyjną.

Idealny i bezpieczny proces kredytowy składa się z kilku kroków. Jeszcze przed wyborem nieruchomości (opcjonalnie przed podpisaniem umowy) powinieneś zobaczyć się z ekspertem kredytowym.

Pierwszym krokiem jest zawsze sprawdzenie Twojej zdolności kredytowej. Kiedy wiesz, że ze strony finansowej masz zielone światło, możesz szukać nieruchomości. Kiedy znalazłeś już wymarzoną nieruchomość, ponownie powinieneś spotkać się z pośrednikiem. Tym razem ekspert sprawdzi dla Ciebie stan prawny nieruchomości, zapisy w księdze wieczystej i oceni, czy bank nie będzie miał problemu z zabezpieczeniu się na danej nieruchomości. Dopiero teraz jest czas na podpisanie umowy przedwstępnej zakupu (również po ówczesnym sprawdzeniu jej ze specjalistą). Kiedy masz już podpisaną umowę przedwstępna zakupu, możecie razem wybrać banki, do których składane będą wnioski. Po ich wyborze ekspert wydrukuje dla Ciebie listę potrzebnych do procesu dokumentów. Będziesz musiał min: zorganizować zaświadczenia o zarobkach z pracy (jeśli pracujesz na etacie) lub udać się do księgowej (jeśli prowadzisz firmę), kolejno dokumenty od zbywcy i wiele innych.

W momencie, kiedy będziesz miał już komplet, na kolejnym spotkaniu z ekspertem wypełnicie wnioski do wszystkich wybranych wcześniej banków. Kolejnego dnia wnioski zostaną złożone w bankach i proces się rozpocznie. W pierwszej kolejności bank analizuje Twoje finanse. Sprawdza zgodność danych zawartych we wniosku kredytowym, potwierdza Twoje zatrudnienie. Po około tygodniu wydaje wstępną decyzję finansową. Jeśli wszystko jest w porządku, następuje analiza zabezpieczenia. Sprawdzany jest stan techniczny i stan prawny nieruchomości. Analizowane i sprawdzane są zapisy w akcie własności i umowie przedwstępnej. Kolejnym etapem jest ocena wartości zabezpieczenia. Bank wysyła rzeczoznawcę (albo klient dostarcza operat) w celu potwierdzenia wartości zabezpieczenia. Jeśli wszystkie etapy analizy są pozytywne, bank wydaje ostateczną decyzję kredytową.

Po otrzymaniu informacji z wszystkich banków, jeśli jest taka możliwość, następuje etap negocjacji ceny z bankami. Po tych wszystkich krokach następuję podpisanie umowy kredytowej w banku, na którą pośrednik powinien iść razem z Tobą. Oczywiście przed wizytą w banku, wspomnianą umowę razem analizujecie, a pośrednik odpowiada na wszystkie Twoje pytania.

Po podpisaniu umowy udajesz się na akt notarialny w celu przeniesienia własności (rynek wtórny) albo do dewelopera po niezbędne dokumenty do uruchomienia kredytu (cesje wierzytelności). W międzyczasie organizujesz inne warunki do uruchomienia kredytu między innymi wniosek o wpis hipoteki, ubezpieczenie nieruchomości. Kiedy masz już wszystko, ostatnim krokiem jest uruchomienie kredytu. Tak naprawdę przedostatnim, bo dobry pośrednik pozostanie z Tobą w kontakcie, długo po uruchomieniu kredytu.

8. Czym prowizja różni się od marży banku?

Prowizja jest jednorazową opłatą pobieraną przez bank przy udzieleniu, a dokładniej przy wypłacaniu kredytu. Może być kredytowana lub nie. Marża jest to jeden z dwóch elementów, z których składa się oprocentowanie kredytu. Ten parametr określa poziom przychodu banku z kredytu w stosunku do pożyczonej kwoty.

9. Kredyt hipoteczny z rodzicami – czy to możliwe?

Tak, istnieje możliwość przystąpienia do kredytu z rodzicami, dziewczyną, chłopakiem, a nawet zupełnie obcą osobą. Wiele banków jednak zupełnie inaczej, daną kwestię interpretuje. Niektóre banki wymagają np. aby wszyscy wnioskodawcy byli równocześnie właścicielami nieruchomości, co w większości przypadków się wyklucza. Istotnym kryterium, w tym aspekcie jest niewątpliwie wiek kredytobiorcy. Bank patrzy na datę urodzenia najstarszego z wnioskodawców i to on jest wyznacznikiem w ustalaniu okresu spłaty. Tę sprawę należy bardzo dokładnie omówić z pośrednikiem, bo jest to kwestia zawsze bardzo indywidualna i każdy bank podchodzi do niej inaczej.

10. Co to jest hipoteka?

Niejednokrotnie ktoś pytał mnie, czy mieszkanie, na które bierze kredyt, jest w 100% jego własnością czy może banku? Czym jest kredyt hipoteczny? Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (w tym przypadku bankowi) zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej dla danej nieruchomości, a wygasa po tym, jak spłacisz kredyt hipoteczny. To Ty jesteś właścicielem nieruchomości i możesz w pełni nią dysponować i rozporządzać. Innymi słowy hipoteka to taki zapis w księdze wieczystej, który mówi o tym, kto pożyczył Ci pieniądze i do jakiej kwoty ma prawo Cię windykować, kiedy mu tych pieniędzy nie oddasz :).

11. Co to jest ubezpieczenie pomostowe?

Kiedy bank uruchomi Twój kredyt, musi wpisać się do księgi wieczystej jako wierzyciel. Wniosek o wpis hipoteki składasz jeszcze przed uruchomieniem kredytu (na rynku wtórnym). Do czasu uprawomocnienia się tego wpisu, bank nalicza dodatkową opłatę (najczęściej podwyższając marżę) w postaci ubezpieczenia pomostowego. To tak zwana opłata, za okres przejściowy. Czas uprawomocnienia się takiego wpisu zależy od działania danego sądu. Nie powinien jednak przekroczyć trzech miesięcy.

12. Kto zleca wycenę bankową i kto ją przygotowuje?

Wycena bankowa lub operat szacunkowy nieruchomości jest elementarnym etapem procesu kredytowego. Są banki, które wysyłają swoich pracowników do zrealizowania wyceny, a są banki, które wymagają, aby to klient dostarczył operat szacunkowy, wykonany przez rzeczoznawcę z odpowiednimi uprawnieniami. Ten parametr jest często bardzo mocno brany pod uwagę przy wyborze banków. Musisz mieć świadomość, że im bardziej nietypową nieruchomość kupujesz, tym większe znaczenie ma właśnie ten czynnik. W wielu przypadkach decydujące.

13. Umowa przedwstępna, a umowa przeniesienia własności – kiedy podpisuje się którą?

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się, że zawrą inną umowę, tzw. przyrzeczoną. Może mieć formę cywilnoprawną albo notarialną. Umowę przedwstępną podpisujesz na samym początku. Określany jest w niej niniejszym termin zawarcia umowy przyrzeczonej czy cena zakupu.

Umowę przenoszącą własność podpisujesz na końcu procesu, w momencie, kiedy masz już podpisaną umowę kredytową. Umowa ta podpisywana jest u notariusza. Jest podstawą do uruchomienia kredytu (przy rynku wtórnym).

14. Kredyt hipoteczny – jakie są koszty dodatkowe?

Poza wkładem własnym (to nie jest koszt) musisz posiadać dodatkowe środki na opłaty okołokredytowe. Na rynku wtórnym występuje podatek PCC – 2% od wartości kwoty zakupu. Na rynku pierwotnym go nie ma, dlatego, że kupujemy nieruchomość od dewelopera, który odprowadza podatek VAT. Dodatkowo, jeśli wybierzesz ofertę z prowizją i będziesz posiadał 10% wkładu własnego, będziesz ten koszt musiał ponieść z własnych środków. Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza, koszty sądowe, wynagrodzenie rzeczoznawcy a czasami również pośrednika ds. nieruchomości.

Razem z ekspertem kredytowym, jesteś w stanie oszacować w zasadzie co do złotówki ile pieniędzy, musisz mieć przygotowanych, jeszcze przed rozpoczęciem transakcji.

15. Raty malejące czy rata równe? Czym się różnią?

Spłata w systemie rat równych charakteryzuje się tym, że wszystkie raty kapitałowo-odsetkowe mają równe wysokości. Na początku okresu spłacania kredytu kwoty spłacanego kapitału są niższe niż pod koniec, natomiast części odsetkowe na początku są wyższe, a potem niższe.

Spłata w systemie rat malejących charakteryzuje się tym, że kolejne raty kapitałowo-odsetkowe są coraz niższe. Spłacany kapitał od początku do końca spłaty kredytu jest taki sam w każdej racie. Wybierając system rat malejących, zapłacimy mniej odsetek, w danym ustalonym okresie. Natomiast nie każdy może sobie pozwolić na taki wybór. Należy również pamiętać, że stawka referencyjna jest zmienna. Jeśli wzrośnie, przy wyborze systemu rat malejących bardziej odczujemy zmianę. Możemy wybrać wariant bezpieczniejszy (raty równe), a nadwyżki odkładać sobie na konto oszczędnościowe. Przy regularnych nadpłatach osiągniemy bardzo podobny efekt jak przy racie malejącej.

Wybór systemu rat jest zawsze wyborem indywidualnym który należy skonsultować.

16. Jaka oferta jest dziś najlepsza?

Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi. Dla każdego oznacza ona bowiem co innego. Dla niektórych będzie to najtańszy wariant w perspektywie lat trzydziestu, wtedy szukamy ofert z możliwie najniższą marżą, nawet kosztem prowizji na początku.

Niektórzy klienci mają bardzo realny plan spłaty kredytu w ciągu trzech lat, wtedy szukamy zupełnie innych ofert. Możemy sobie pozwolić na trochę wyższą marżę, ale kluczowym czynnikiem są jak najniższe koszty początkowe i brak opłaty za wyjście z kredytu.

Inni za to są przywiązani do swojego banku i nie chcą ofert z dodatkowymi produktami (jak konto, karta itp.). Także odpowiadając na pytanie, nie ma jednej najlepszej oferty. Na podstawie wielu czynników, możemy jednak zadbać o to, żeby oferta, która wybierzesz, była możliwie najlepszą ofertą dla Ciebie.

17. Do ilu banków będziemy składać wnioski o kredyt hipoteczny?

Zazwyczaj wybieram z klientem trzy oferty. Mamy komfort dotyczący bezpieczeństwa transakcji oraz możliwości negocjacji. Są oczywiście nietypowe przypadki, kiedy finalnie składamy wnioski nawet do pięciu banków, ale rzadko się to zdarza. Banki wybieramy na podstawie gruntownej analizy potrzeb, którą wykonujemy na samym początku.

18. Kredyt hipoteczny – jakie dokumenty muszę dostarczyć, żeby wystartować?

Wyróżniamy trzy grupy dokumentów:

– dokumenty osobowe, jak, np. dowód osobisty, akt rozwodowy, rozdzielność majątkowa

– dokumenty finansowe, jak zaświadczenie o dochodach, wyciągi z konta, pit, czy dokumenty księgowe w przypadku działalności np. KPiR

– dokumenty dotyczące nieruchomości. jak umowa przedwstępna, akt nabycia czy prospekt informacyjny lub pozwolenie na budowę w przypadku inwestycji deweloperskich

Dokumenty finansowe oraz dokumenty dotyczące nieruchomości różnią się w zależności od źródła uzyskiwania dochodu oraz nabywanej nieruchomości.

19. Mam już kredyt, czy to obniża moją zdolność?

Obniża, ale nie przekreśla. To, że masz zobowiązania przed kredytem hipotecznym, wcale nie musi być problemem. Jeśli dobrze je obsługujesz i masz dobrą historię kredytową w BIK, zobowiązania mogą korzystnie wpłynąć na ocenę analityka. Banki używają różnych algorytmów do liczenia zdolności kredytowej. Różnica przy danym poziomie dochodu, tych samych zobowiązaniach i tym samym okresie kredytowania może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy w dwóch różnych bankach.

20. Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej, osoba sprzedająca (lub inwestor) będzie chciała jakiegoś potwierdzenia Twojego zainteresowania. Chodzi oczywiście o pieniądze. Wpłata, której dokonasz zaliczać, się będzie już na poczet wkładu własnego. Wpłata może mieć charakter zaliczki, albo zadatku.

Różnica jest taka, że zaliczka jest zwrotna, a zadatek bezzwrotny. Oznacza to, że jeśli wpłacisz komuś zadatek w wysokości np. 10 000 zł, po czym po tygodniu stwierdzisz, że jednak nieruchomość Ci się nie podoba, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. W drugą stronę działa to tak samo. Jeśli sprzedający zobliguje się sprzedać Ci nieruchomość i kolejnego dnia pojawi się np. ktoś z gotówką i zbywca zdecyduje się sprzedać tej osobie, musi oddać Ci dwukrotność wpłaconych środków. Można stosować różne zapisy w umowie przedwstępnej, które będą chronić stronę kupującą. Dlatego bardzo ważne jest, abyś przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy skonsultował sprawę z profesjonalistą.

21. Ile kosztuje usługa eksperta kredytowego?

Pośrednik kredytowy wynagradzany jest bezpośrednio przez bank lub instytucję, z którą współpracuje. Klient nie płaci za usługę. Banki płacą pośrednikom za to, że oni dostarczają im klientów. Banki nie ponoszą kosztów marketingowych ani pracowniczych. Dostają klienta, na którym zarobią swoje pieniądze. Dziś jest pełna transparentność, jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych i firm pośrednictwa kredytowego. Każdorazowo klient otrzymuje formularz informacyjnym, gdzie znajduje się informacja, ile bank płaci pośrednikowi za uruchomiony kredyt.

To tylko część pytań, które słyszę podczas pierwszych spotkań z klientami, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny. Precyzyjna odpowiedź na każde z nich uzależniona jest od indywidualnej sytuacji mojego klienta. Jeśli chcesz wiedzieć, jaką masz zdolność kredytową oraz czy to już czas na zakup mieszkania lub domu, skontaktuj się ze mną.